质疑土地预申请制度可抑制“地王”

一、土地预申请制度对开发商来说意味着什么？它的作用体现在哪里？是否可以减少开发商与土地供需的矛盾？是否可以抑制“地王”现象的产生，避免“价高者得”，给土地市场降温？

土地预申请制度一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。政府对于开发商的选择更具主动权，而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。这样，一方面有利于选择资质好的、符合项目开发商要求的企业，有利于不同定位的开发商之间进行分工协作，避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面，由于政府对于土地使用权最终归属有决定权，因此，一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多，这样的话，最终土地资源将最终垄断在少数的大的开发商手中，未来房地产行业或形成少数开发商“垄断”行业的发展局面。

因此，对于开发商来讲，土地预申请完之后还需进行招拍挂，土地出让金最终给也不会少拿多少，最终只不过是为了拿到地块，开发商对政府增加了“公关成本”而已。

土地预申请制度本身不可以解决土地的供需矛盾，土地预申请制度是土地出让适度，不是土地供应制度，土地供应制度最终可以影响到土地的供求关系，土地预申请制度对于土地市场供求关系没有太大的影响。

土地预申请制度也无法抑制“地王”的产生。尽管土地预申请制度可以避免价高者得，但是经过招拍挂后的第二高价，第三高价，甚至第十高价，仍然是已经处于高位的土地价格，这样的价格其实和地王差距并不太远，基本上还是属于“地王”级别的范畴。

二、与现有的招拍挂方式相比，预申请制度有何优劣？地方政府选择哪种土地出让方式更加合理？

招拍挂制度一定程度上是开发商实力和资金比拼。不同的开发商只要合法，具备一定资金实力，那么招拍挂现场就有拿地的可能性；而土地预申请制度一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。政府对于开发商的选择更具主动权，而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。这样，一方面有利于选择资质好的、符合项目开发商要求的企业，有利于不同定位的开发商之间进行分工协作，避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面，由于政府对于土地使用权最终归属有决定权，因此，一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多，这样的话，最终土地资源将最终垄断在少数的大的开发商手中，未来房地产行业或形成少数开发商“垄断”行业的发展局面。

地方政府在选择土地出让制度上，很明显，在不同的市场环境下，采取不同的出让方式，地方政府的收益会比较多。

在土地市场较热的时期，地方采取招拍挂的方式将有更多的土地收益，而在土地市场低迷期，预申请制度，可以保证地块在不流拍的情况下有更多的土地收益。但总的来看，无论是那种土地出让方式，地方政府是不会吃亏的。对于开发商来讲，土地预申请制度只不过是增加了公关成本而已，土地出让费用并没有实际减少多少。

三、土地预申请制度是否影响房价的重要因素？要给高企的房价降温，还需哪些制度及措施跟上？

从土地成本及制度上考虑，土地预申请制度对于房价没有直接的影响，影响最直接的是当时土地的市场价值在什么区间。采用土地预申请制度虽然意味着价高者不一定得手，但是预申请后再进行招拍挂的做法，是难以降低地价的，土地的最终成交价仍然是高企的。

要给房价降温，不是依靠土地预申请制度。从国家对于土地资源的把控的角度来说，土地属于国家和集体所有，因此土地资源有一定得垄断性，这方面来讲，我们无法改变国家制度采取一些不现实的做法来降低房价。

笔者认为，最为现实而且能够缓解高房价的压力的做法是，政府该执行的政策要执行，比如对于开发商囤地屯盘囤房的现象，对于投资投机需求过热的现象，政府应该及时出台相关税费政策，如：加息，物业税，土地增值税等等，该执行的执行，该打击的打击，而不是怂恿市场继续发展下去。另外，加大土地供应、敦促开发商加大开工力度，以保证未来楼市供给，缓解楼市紧张的供求关系也是非常重要的一方面。

三、土地管理部门是否还应该进一步完善土地“出让前”工作？如果是，具体应该如何完善？

当然是，土地“出让前”的工作很多，如对于“囤地囤房”现象的整治，增加开工量，缓解楼市的供给关系，给房价降温；对于经济适用房的建设增加土地供应，让更多平民百姓安居乐业等等。

四、土地预申请制度在很大程度上是脱胎于香港的勾地制度，具体您觉得还有何差异？在国内的环境下，这种制度会否水土不服？

笔者认为，在具体操作结果上没有什么大的差异。土地预申请制度既平抑不了高地价高房价，未来还有可能进一步造成市场垄断。土地预申请制度和招拍挂制度，无论是哪种制度，最终给政府获益最多。

在国内的环境下，土地预申请制度，在执行上面临着“公关”难题，

五、可否预测一下土地预申请制度的实施效果？如何规避可能会引发的暗箱操作？

土地预申请制度一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。政府对于开发商的选择更具主动权，而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。这样，一方面有利于选择资质好的、符合项目开发商要求的企业，有利于不同定位的开发商之间进行分工协作，避免非专业的开发商开发不熟悉的物业类型。另一方面，由于政府对于土地使用权最终归属有决定权，因此，一些少数有品牌、有资质、有公关能力的开发商最终会获益较多，这样的话，最终土地资源将最终垄断在少数的大的开发商手中，未来房地产行业或形成少数开发商“垄断”行业的发展局面。

因此，对于开发商来讲，土地预申请完之后还需进行招拍挂，土地出让金最终给也不会少拿多少，最终只不过是为了拿到地块，开发商对政府增加了“公关成本”而已。

土地预申请制度本身不可以解决土地的供需矛盾，土地预申请制度是土地出让适度，不是土地供应制度，土地供应制度最终可以影响到土地的供求关系，土地预申请制度对于土地市场供求关系没有太大的影响。

土地预申请制度也无法抑制“地王”的产生。尽管土地预申请制度可以避免价高者得，但是经过招拍挂后的第二高价，第三高价，甚至第十高价，仍然是已经处于高位的土地价格，这样的价格其实和地王差距并不太远，基本上还是属于“地王”级别的范畴。

暗箱操作无法避免，这是国内客观存在的事实。土地预审制度增加了政府参与土地归属的环节，既然价高者得不到，那么土地最终归属给谁，这个很大程度上要靠开发商对政府“公关”。另外，政府也要不断均衡各大房企的利益关系，要“有利共享”，要给每家开发商都有饭吃。这样的话，政府指定谁拿下土地，就是归谁。

六、上海市准备全国推广这一制度，您认为推广前景如何？

在实际执行上，土地执行制度和招拍挂的结果上没有太大区别，结果如何在我在上面已经分析。

前景如何？其实，无所谓。笔者认为，执行这种制度，说是可以平抑高房价，抑制地王产生，这是忽悠的是老百姓。业内人士很清楚，这些制度只有利于部分开发商的利益，有利于少数开发商继续进行市场扩张，形成垄断的局面。

用一句冠冕堂皇的话来说，有利于市场资源整合，形成一批具有国内一流水平和实力的开发商，在未来这些巨头和大佬们可以参与到国际市场竞争中，提高我国房地产行业国际竞争力。