产权式商铺赢在合理搭配租售比

顾名思义，产权式商铺是所有权与经营权分离的一种商铺经营模式，即原则上开发者对商铺具有统一的经营权，但产权不一定完全拥有。

产权式商铺开发商应该长期持有，不应该在项目开发完毕后全部卖出，这也是业内老生常谈。但在商业地产还不成熟的今天，做到完全持有商业物业，多数开发商是心有余力而不足。因此，在经营上问题也就会漏洞百出。其实，在营销与经营环节上，开发商也好，经营者也好，应该合理控制商铺的销售节奏，把握好产权式商铺租售比。这样，即可缓解开发商回笼资金的压力，提供后续商铺经营的资金支持，又可吸引多元主体存在，使整个商业项目富有活力而有主题，进行有序经营。

话说回来，如何控制产权式商铺销售节奏和把握好的租售比呢？笔者认为可以从企业资金回收和商铺运营两个角度来考虑问题。

如果一个产权式商铺项目售出的比例很大，产权分散散户众多，那么未来会使经营者在项目业态控制方面力不从心，难以有统一的主题和标准；如果开发商持有的商铺比例过大，那么开发商面临着资金回收的压力。如何找到一个折中的办法，即找到一个合理的租售比，既可以解决开发商资金回笼问题，又可以保证未来产权式商铺经营的主题统一性是业内比较关心的话题。

在招商先行的商铺经营时代，首先应保证产权式商铺项目经营的主题性。在市场培育期，先由开发商和品牌主力店签订长期租约，以保证产权式商铺经营主题统一性。然后根据业态规划，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。从销售节奏和租售比上来说，笔者认为产权式商铺的最佳租售比的搭配是，开发商持有三分之一自主经营，开发商持有三分之一出租经营，出售三分之一由业主按照商铺市场定位自主出租经营。这种模式由于开发商或者经营者对于产权式商铺业态控制上具有绝对的优势，因此，在市场培育初期可以保证这个商业项目的主题，又可减轻开发商部分资金压力。

在产权式商铺营业后，市场秩序稳定，盈利能力渐强时，开发商就没有必要再持有这么大比例物业了，这时，开发商可以适当出售已经增值的带租约的三分之一出租经营物业。

同理，待市场进入成熟期后，开发商也可以将剩余的三分之一自营商业物业也出售。这样一个产权式商铺项目既可以完全回笼资金，并且获得持有期间的增值价值收益，整个产权商铺市场也具有一定主题和活力。

当然，这只是笔者一个案例而已。具体产权式商铺租售比如何搭配应因项目而异，因开发商资金实力不同而已，因经营者能力不同而已。笔者只想说明一个问题：我们不能忽视产权式商铺租售比对未来商铺经营的影响。可以这么说，租售比的把握不仅仅是经营上的问题，而且也是营销、销售方面值得研究的问题。在商铺销售或者经营的环节，如果能够充分地把握好租售比，那么，您就是商业运营的绝佳操盘手，您操作的商业才会有脱颖而出的可能性。