政策频发，2010年楼市将以“结构性”调整为主题

政策频发，暗示未来政策或者楼市供求关系的“微调”将进一步针对投资投机需求进行调控。

12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中第七条明确规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这是国务院全部八条举措中唯一一条明显的市场抑制性措施。

这是今年以来，投资过热、通胀预期、优惠政策到期、捂盘惜售等对未来市场期望过高导致的“恐慌性”购房的背景下，中央高层首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。笔者认为个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这只是抑制投资需求的一小步，未来政策或者楼市供求关系的“微调”将进一步针对投资投机需求进行调控。

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。提出了四点要求，要求地方政府切实负起责任：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

谁制造恐慌气氛就打压谁，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”

近期，温家宝总理首度公开对楼市中的投机性需求进行表态，与2010年财政政策有针对性的“微调”定调不谋而合。

温总理的表态，一定意义上暗示谁制造恐慌气氛就打压谁，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”。这么看来，2010年无论是开发商“捂盘”、“囤地”也好，还是投资投机需求过剩、经适房造假也好，谁敢当“出头鸟”扰乱市场，政府必然会出台相关措施对其进行处罚。

其实，要想平抑高房价和“恐慌性”购房，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让紧张的楼市歇歇脚。

从政策的角度来看，尽管2010年国土部将出台的土地新调控政策包括加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度和增加土地增值税，但是明年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂。由此可以看出，政府政策的基调仍然是“微调”而不是打压，打压房地产行业，受伤的无疑是政府和开发商双方的，政府也不乐意。因此，开发商在2010年不会受到实质性的打击。但政策上值得一提的是，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这是抑制投资需求的一小步。不过还会有更多的政策和措施调控房地产，确切的说，2010年房价是无法像今年这样飙涨了。“囤地”、投资过热与“捂盘”惜售，制造“恐慌性”气氛忽悠购房者购房，2010年楼市应避讳，否则，大家也知道，“出头鸟”的日子是不好过的，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”。

楼市面临着结构性发展失衡的问题，2010年楼市调整以“结构性”为主题，基调还是一个：“维稳”但不是打压房地产行业，而是保证楼市健康稳定发展。

2009年住宅市场与商业地产市场发展不平衡。2009年上半年商业地产的“炒房”投资现象未现。商业地产价格没有重新大幅上涨，同时，但商业地产租金的投资回报率也低于其市场预期。除了商业地产前期泡沫未被市场消化因素外，主要原因还是包括中国在内的，世界的实体经济的复苏条件还十分脆弱。

房地产市场供需结构出现了明显的失衡，供需错位的问题日益明显。经过上半年楼市“买涨不买跌”后，楼市“供不应求”，加上开发商“捂盘”，人为造成供不应求的局面，推高了房价，普通住宅的刚性需求购买力已经严重透支，购房者难以承受房价飙升带来的购房压力。

从住宅市场成交结构方面来看，高端物业成交拉升房价。5月份开始，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，由于“流动性”充裕，投资过热，投资性需求加快进入楼市，高端物业尤其是豪宅销售明显活跃，豪宅的成交拉升了楼市均价，一定程度上也推高了房价。

另外，从成交面积来看，大户型得到投资改善需求热捧，小户型受到自住型需求青睐，唯独不大不小的中等户型市场接受度还不是很高。90/70政策取消后，中小户型也将面临稀有紧缺的境地。与此同时，当下楼市“地王”频现与开发商开工不足的问题，也给未来楼市供应上画了一个大问号。

综上所述，楼市过热已经成为共识，目前及未来一段时间内楼市将出现结构性发展失衡、结构性供给不足问题，以使得供需双方陷入不理智。结构性问题将困扰楼市，楼市结构性回调势在必行！

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议提出的四点要求：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。。。。。。都是为了2010年楼市 “结构性”调整打基础的，打压投资投机购房也好，增加楼市供给也好，还是加大经适房建设也好，都是为了调整楼市结构性矛盾。但是基调还是一个：“维稳”但不是打压房地产行业，而是保证楼市健康稳定发展。