2010年楼市谁也不要当“出头鸟”

2010系列点评之八：2010年楼市谁也不要当“出头鸟”

本文刊发于2009年12月《中国地产市场》（笔者根据新出台政策略有改动）

12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中第七条明确规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这是国务院全部八条举措中唯一一条明显的市场抑制性措施。

同一天，在全国发展和改革工作会议上，国家发展改革委主任张平也指出，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

另外，国务院常务会议也指出，其他住房消费政策继续实施。这意味着，首套房和改善性住房的购房优惠政策将明确得到延续。

这是今年以来，投资过热、通胀预期、优惠政策到期、捂盘惜售等对未来市场期望过高导致的“恐慌性”购房的背景下，中央高层首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。笔者认为个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这只是抑制投资需求的一小步，未来政策或者楼市供求关系的“微调”将进一步针对投资投机需求进行调控。

数据：“捂盘”惜售现象普遍存在，供求关系持续紧张，导致“恐慌性”购房。

拿上海来讲，笔者从佑威房地产研究中心的陆骑麟手里拿到了一份数据：7月1日到11月18日拿到预售许可证的项目销售信息。基本情况是：有73个项目拿到了预售许可证，其中个盘销售情况都没有超过50%，最高的也只有49.7%。综合整个市场来看，市场供应总销售率为26.37%。笔者觉得这个销售率数据和目前的实际市场火爆的需求并不十分吻合。

另外一个数据是，笔者发现在这73个拿到预售许可证的项目中，有15个项目没有成交记录。我们可以理解这种情况是捂盘或者是目前的营销推广时机并不成熟，总之到目前为止，这15个项目还没有开盘。当然，这几个项目的面积也不是很大，总计在18万平米左右，对73个项目的整体供应量来说，并没有太大影响。

另一方面，我们看到在这73个项目的预售许可证中，仅有20个左右的项目超过了3万平米，甚至还有2000-3000平米的项目，笔者发现，7月以来相关部门在审核过程中还是不够严格，当然出现这种现象有几种原因，比如拿地的时候就是几块面积较小的地拼在一起的，然后预售许可证是分开拿的，也可能是尾盘，但是从整理的市场情况分析来看，还是捂盘的嫌疑比较大，正是由于这些楼盘“捂盘”惜售现象普遍存在，而同时预售许可证审批不够严格的信息没有得到相关部门的披露，使开发商可以逃过政策约束力，才会导致供求关系持续的紧张。这样让购房者觉得现在不购房，未来房价还得涨，买涨不买跌的趋势渐成，导致“恐慌性”购房。

热点：多重利好叠加，推动“捂盘”风潮，主题概念成为“恐慌性”购房的借口，政策的长远利好性被误读为短期炒作工具。

在政策方面，政府政策宽松，多热点叠加导致楼市“泡泡”过多。从年初到现在，拿上海来说，主要有南汇并入浦东、大浦东航运、金融“两个中心”、“大虹桥”功能区、圈地运动和“地王”频现、真如副中心、世博会、地铁、迪斯尼“作秀”、通胀预期、豪宅投资虚火等众多热点，这些热点在不同时期，阶段性的推高了上海的房价，也推动“捂盘”风潮，主题概念成为“恐慌性”购房的借口，政策的长远利好性被误读为短期炒作工具。

南汇并入浦东后，周康板块房价普涨50-80%已经成为公认的事实，捂盘惜售“恐慌性”购房随之也在该板块流行。另外，以迪士尼落户川沙为例，购房者对川沙、临港新城等新兴板块关注度明显增加。鼎鑫名流苑由之前的1.4万/平米，涨价至2.5万/平米，目前一天三涨的房价和“恐慌性”购房，不少购房者也表示，虽然看好川沙将来的发展，但是目前部分楼盘因为傍上迪士尼，毛坯房的价格已经涨的离谱。

据佑威陆麒麟给笔者的数据，川沙板块7月1日至11月18日拿到3张预售许可证，但只有鼎鑫名流苑有销售记录，但销售率也就在 30-40%，其余两个楼盘龙鑫公寓、东郊半岛均无销售记录。

投资：政策宽松，政策上没有合理引导资金流向实体经济，“流动性”过剩导致房产投资过热，流通领域中的房产不断推高房价，加重“恐慌性”购房。

首先、政府的土地调控政策没有严厉执行，2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府财政收入严重依靠土地收入。此外，在宽松的政策机会下，开发商大量“囤地”，该开工的项目不开工，该推向市场的楼盘迟迟不推广市场，“囤地”本身造就土地在升值，那么升值后的土地作为生产要素再投入到市场流通领域，开发商由此二次垄断土地市场，由此可获得暴利，同时，也必定会推广房价。

其次、2009年上海楼市如此疯狂，除了有众多“热点”支撑外，现在值得说明的是，由于政府的4万亿投资计划，政策上没有合理引导资金流向实体经济，导致“流动性”过剩，过多资金进入到楼市和股市房产股，投资需求虚火旺盛，最终众多房产并非在在终端消费领域，而是在投资过程的流通领域。流通领域中的房产不断推高房价，加重“恐慌性”购房。

在房地产市场领域，一套房子进入市场要经过诸多环节，如开发商的销控，投资需求的介入，二手房市场的流通，最终一套房子真正被买下居住才是消费品。中间这个过程，一旦一套房子进入投资过程中的流通领域进行市场流通，此套房产的价值在流通过程中已经不是原来的价值，客观上已经增加了流通成本、银行利息、流通过程中的增值价值，交易税费等，一定程度上增加了最终一套房子进入市场的价格。这种结果就是，购房者在购房的时候，他除了要支付正常的购房款，还需承担流通过程中所产生的任何费用。实际上这个流通过程就是房地产市场推高房价的过程的真实写照。

定调：中央表态，2010年财政政策定调与中央经济工作会议，暗示明年投资需求不会旺盛， “恐慌性”购房将难现。

从以上分析可以看出，要想平抑高房价和目前 “恐慌性”购房市场气氛，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让“恐慌性”购房者和紧张的楼市歇歇脚。

在楼市过热的背景下，上海楼市将何去何从？房地产业内都在期待。11月27日，国务院公布了2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，从整体的思路来看，2010年楼市将着重强调一个词“维稳”；同时提高政策的针对性和灵活性也暗示了楼市将进行实质性的“微调”。2010年财政政策“微调”定调，暗示明年投资需求不会旺盛，购房者“恐慌性”购房也将难现。随后，中央经济工作会议也指出，鼓励首套和改善需求住房，对投资投机需求要进行抑制，正好与此前国务院公布了2010年的财政货币政策“基调”不谋而合。

前瞻：谁制造恐慌气氛就打压谁，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”

近期，温家宝总理首度公开对楼市中的投机性需求进行表态，与2010年财政政策有针对性的“微调”定调不谋而合。

12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中第七条明确规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这是国务院全部八条举措中唯一一条明显的市场抑制性措施。

温总理的表态，一定意义上暗示谁制造恐慌气氛就打压谁，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”。这么看来，2010年无论是开发商“捂盘”、“囤地”也好，还是投资投机需求过剩、经适房造假也好，谁敢当“出头鸟”扰乱市场，政府必然会出台相关措施对其进行处罚。

其实，要想平抑高房价和“恐慌性”购房，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让紧张的楼市歇歇脚。

但是，笔者认为2010年上海楼市难以大涨也难以大跌，托住高房价是2010年楼市政策的基调。到目前为止，政府还没有实质性执行打压政策，压制当下房地产市场“圈地运动”、投资过热、购房者购买力透支、房价过高“恐慌性”购房的迹象。尤其是对于囤地捂盘现象，政府也没有深入地去干涉。

从政策的角度来看，尽管2010年国土部将出台的土地新调控政策包括加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度和增加土地增值税，但是明年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂。由此可以看出，政府政策的基调仍然是“微调”而不是打压，打压房地产行业，受伤的无疑是政府和开发商双方的，政府也不乐意。因此，开发商在2010年不会受到实质性的打击。但政策上值得一提的是，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这是抑制投资需求的一小步。不过还会有更多的政策和措施调控房地产，确切的说，2010年房价是无法像今年这样飙涨了。“囤地”、投资过热与“捂盘”惜售，制造“恐慌性”气氛忽悠购房者购房，2010年楼市应避讳，否则，大家也知道，“出头鸟”的日子是不好过的，2010年楼市谁也不要当“出头鸟”。