2009年豪宅涨价500万等于没有涨

2010系列点评之七：2009年豪宅涨价500万等于没有涨

豪宅标准因为豪宅的价格疯涨而改变，单从房价角度来说，上海豪宅的价格标准已经提升至5万元/平米，今后可能会更高，达到8万元/平米。2009年在这么短时间内豪宅标准变化如此之大，可以想象，对于8万元/平米以上的豪宅来说，之前这些豪宅涨价500万是等于没有涨的！有的涨价1000-2000万甚至更多也是豪宅市场屡见不鲜的事情。

“热点”多重利好叠加，催生豪宅投资热

2009年上海楼市如此疯狂，众多“热点”支撑，导致多重利好叠加。从年初到现在，拿上海来说，主要有南汇并入浦东、大浦东航运、金融“两个中心”、“大虹桥”功能区、圈地运动和“地王”频现、真如副中心、世博会、地铁、迪斯尼“作秀”、通胀预期、豪宅投资虚火等众多热点。众多政府政策“热点”等主题概念成为“恐慌性”购房的借口，政策的长远利好性被误读为短期炒作工具，同时，众多“热点”导致豪宅投资疯狂至极。

8月10日-8月16日，上海楼市的成交量大幅出现回升，而且周成交均价刷新了历史记录，突破2万元/平方米。这要“归功”于多个豪宅楼盘集中上市与“井喷”式成交。如在星河湾、汤臣一品、黄浦湾、翠湖天地嘉苑等。

“地王”催生豪宅猛涨，豪宅涨价500万等于没有涨

长风70亿元“地王”出现后，上海楼市似乎继续朝着高价迈进。最新报告显示，多个豪宅项目在“十一假日楼市”上市，上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。

数据显示，和记黄埔旗下位于世纪公园的四季雅苑经翻新改造后，独栋别墅售价将在10万元/平方米左右。2008年5月开盘报价高达6.88万元/平方米的虹口北外滩白金湾府邸，今年8月后就把均价提高到11万元/平方米，最贵的则达16万元/平方米。2007年10月以2.8万元/平方米开盘的徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭，过去2年里实际成交均价在2.6万-4万元/平方米之间，近期打算推出一批号称“江钻”的房源，部分顶级房超过10万元/平方米。即将推盘的卢湾滨江豪宅绿地海珀日晖报价也达10万元/平方米。

加上老牌豪宅翠湖天地，以及世茂山庄别墅等，目前上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。

2009年上海楼市如此疯狂，除了有众多“热点”支撑外，现在值得说明的是，由于政府的4万亿投资计划，导致流动性过剩，过多资金进入到楼市和股市房产股，投资需求虚火旺盛，最终众多房产并非在在终端消费领域，而是在投资过程的流通领域。加上中海、绿地两个“地王”的诞生，催生豪宅猛涨。豪宅涨价500万等于没有涨，多数豪宅在提价在100%以上，有的不是豪宅的项目也在涨价当豪宅，出现了众多“伪豪宅”。

12月，神秘男子3亿多买下上海54套豪宅。包含世贸滨江花园在内的54套豪宅最终以3亿5千3百万成交。在拍卖会现场，这些打包的豪宅也是以每轮100万的价格竞标的。可见豪宅价格上涨的速度是匪夷所思。

上海、广州百亿“超级地王”将现，豪宅房价还要涨，涨500万似乎不是悬念。

从政策上来讲，中央经济工作会议和此前11月27日国务院公布2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，让豪宅投资客更加疯狂。据媒体报道，翠湖天地的一房东立即将其房源跳价120万，笔者算来，加上之前房价上涨的数值，此套房源上涨500万也是十分正常的市场跳价现象。

12月4日，广州亚运城拍卖昨天闭门召开答疑会。全市几大纸媒体赶到现场，但均被拒之门外。一个亚运城项目，占地263.952万平方米，底价165亿元，如此的大手笔，是名副其实的中国地王，可谓万众瞩目。如果来做一个简单比较的话，263万平方米超过了广州一年250万平方米的推地计划，比深圳蛇口还大。

与此同时，上海有史以来最贵的一幅土地“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置，总用地面积5.7公顷，也标出100亿的低价，业内预期，该地块也将成为中国新地王。

这两个未来中国“超级地王”都是在2009年底--2010年初房企上市融资与“圈地运动”互动，高端住宅及豪宅市场投资活跃，购房者恐慌性购房及通胀预期的火热的楼市背景下发生的。上海、广州百亿“超级地王”将现，豪宅房价还要涨，涨500万似乎不是悬念。