2009年楼市自住需求是个骗局

2010系列点评之六：2009年楼市自住需求是个骗局

2009年是楼市由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值,通胀预期上升。

除去2009年初自住需求的拉动上海住宅市场逐步回暖，从2009年5月份到年末，自住需求的购买力逐渐被透支，刚性需求一定程度上是在投资改善需求拉动下，被迫入市购房的。可以这样说，整个住宅市场几乎就是投资、改善需求的市场。我们说2009年上海楼市自住需求是个骗局，一点儿也不为过的。

具体来说，六大投资改善需求主体推波助澜，引导上海楼市进入投资时代。

一、豪宅投资。投资主要目的是防通胀，资产保值增值。

案例1.8月10日-8月16日，上海楼市的成交量大幅出现回升，而且周成交均价刷新了历史记录，突破2万元/平方米。这要“归功”于多个豪宅楼盘集中上市与“井喷”式成交。如在星河湾、汤臣一品、黄浦湾、翠湖天地嘉苑等。

案例2.12月，神秘男子3亿多买下上海54套豪宅。包含世贸滨江花园在内的54套豪宅最终以3亿5千3百万成交。

案例3.2009年年末刚刚结束的房展会几乎成为豪宅别墅专场展会，在展会现场很少看到平价的房源。

二、热点投资。基于政策的利好性，投资热点区域进行炒房。如南汇并入浦东后的周康板块，迪斯尼落户后的川沙板块，大虹桥商务区获批后的相关区域，世博会及地铁相关楼盘均称为投资需求追求的目标。

三、中产阶级投资改善需求主体。郊区具备投资条件的经济型别墅、高档公寓。当下海湾地区、淀山湖板块、花桥板块等地，3-5年内交通并不是很方便，而且有的板块几乎商业的存在，商务功能几乎没有，购物很不方便，没有像样的五星级酒店和会议中心。因此，迄今为止，这些板块很难吸引商务人群的关注，因此这里的购买者多为投资需求和未来几年宜居后的改善主体。

有些售楼人员告诉的自住需求很高，其实就是个骗局，其实，很显眼，这些板块3-5年是不适宜居住的，这个时间段也正好是投资需求投资房产的一个周期。

四、外地项目投资主体。外地项目在上海推广。苏州、杭州、昆山、太仓、三亚等地来到上海推广已经是常识了，最近威海海景房在上海的宣传攻势也很强，主要目标也是吸引上海的投资者过去投资房产。而年底的房产会，也出现了云南专区展示云南值得投资的房产给上海市民。

五、境外投资者主体。基于人民币升值的预期、国内楼市复苏的背景，境外投资者重新杀回上海楼市进行投资，除了港澳台等地来到上海投资房产外，外籍高管、投资机构、外资银行纷纷购置上海房产，同时调整自己的资产结构。

六、个人投资者和富二代。笔者所见到的个人投资者主要还是关注热点板块区域，如周康板块、川沙板块、昆山楼市、淀山湖板块、松江板块等。

总的来看，这些投资需求、炒房客之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是通胀预期下住宅房价重新在上涨，但住宅租金的投资回报率却低于其市场预期。这其实说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期住宅出租收益相比“炒房”收益，几乎可以忽略。

回顾2009年，的确，各路投资需求效应叠加，“投资需求”过热投资改善需求很旺盛，自住需求是个骗局！“投资需求”推高了2009年房价。

第一、在政策方面，政府政策宽松，多热点叠加导致楼市“泡泡”过多。从年初到现在，主要有南汇并入浦东、大浦东航运、金融“两个中心”、“大虹桥”功能区、圈地运动和“地王”频现、真如副中心、世博会、地铁、迪斯尼“作秀”、通胀预期、豪宅投资虚火等众多热点，这些热点在不同时期，阶段性的推高了上海的房价。

第二、政府的土地调控政策没有严厉执行；

第三、由于政府的4万亿投资计划，导致流动性过剩，过多资金进入到楼市和股市房产股，投资需求虚火旺盛，最终众多房产并非在在终端消费领域，而是在投资过程的流通领域。

由于投资过热和高房价对于普通购房者购买力透支的影响，近期，温家宝总理首度公开对楼市中的投机性需求进行表态，这与2010年中央经济工作会议、明年财政政策有针对性的“微调”定调不谋而合。

中央经济工作会议指出，继续实施积极财政政策和适度宽松的货币政策，扩大消费，增加商品的供给，鼓励首套房和改善性购房，并且首提“增强低收入群众消费能力”，放宽中小城市和城镇户籍限制。

政府政策在“调结构”与“保增长”，继续扩大消费，增加商品的供给，鼓励首套房和改善性购房，防止通货膨胀，抑制投机性购房方面将有所倾斜，但不是打压房地产行业发展。由此可见，继2009年投资热，豪宅元年之后，2010年楼市仍然具备投资价值。2010年楼市的投资价值如何我们暂不讨论，但回顾2009年，的确，投资改善需求很旺盛，自住需求是个骗局！