打压楼市投机购房的基调是“维稳”

据新华社报道，国务院总理温家宝上周六在上海考察保障性住房工程进展情况时表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

这是今年以来，中央高层首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。

回顾：三方面阐述“投资需求”过热如何推高2009年房价？

第一、在政策方面，政府政策宽松，多热点叠加导致楼市“泡泡”过多。从年初到现在，主要有南汇并入浦东、大浦东航运、金融“两个中心”、“大虹桥”功能区、圈地运动和“地王”频现、真如副中心、世博会、地铁、迪斯尼“作秀”、通胀预期、豪宅投资虚火等众多热点，这些热点在不同时期，阶段性的推高了上海的房价。

第二、政府的土地调控政策没有严厉执行，2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府财政收入严重依靠土地收入。此外，在宽松的政策机会下，开发商大量“囤地”，该开工的项目不开工，该推向市场的楼盘迟迟不推广市场，“囤地”本身造就土地在升值，那么升值后的土地作为生产要素再投入到市场流通领域，开发商由此二次垄断土地市场，由此可获得暴利，同时，也必定会推广房价。

第三、2009年上海楼市如此疯狂，除了有众多“热点”支撑外，现在值得说明的是，由于政府的4万亿投资计划，导致流动性过剩，过多资金进入到楼市和股市房产股，投资需求虚火旺盛，最终众多房产并非在在终端消费领域，而是在投资过程的流通领域。

在房地产市场领域，一套房子进入市场要经过诸多环节，如开发商的销控，投资需求的介入，二手房市场的流通，最终一套房子真正被买下居住才是消费品。中间这个过程，一旦一套房子进入投资过程中的流通领域进行市场流通，此套房产的价值在流通过程中已经不是原来的价值，客观上已经增加了流通成本、银行利息、流通过程中的增值价值，交易税费等，一定程度上增加了最终一套房子进入市场的价格。这种结果就是，购房者在购房的时候，他除了要支付正常的购房款，还需承担流通过程中所产生的任何费用。实际上这个流通过程就是房地产市场推高房价的过程的真实写照。

前瞻：中央表态，2009年财政政策定调暗示明年投资需求不会旺盛。

从以上分析可以看出，要想平抑高房价，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让紧张的楼市歇歇脚。

在楼市过热的背景下，上海楼市将何去何从？房地产业内都在期待。11月27日，国务院公布了2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，从整体的思路来看，2010年楼市将着重强调一个词“维稳”；同时提高政策的针对性和灵活性也暗示了楼市将进行实质性的“微调”。2009年财政政策“微调”定调暗示明年投资需求不会旺盛。

定调：楼市“维稳”，房价不再暴涨暴跌，托住高房价是基调

笔者认为2010年上海楼市难以大涨也难以大跌，托住高房价是2010年楼市政策的基调。到目前为止，政府还没有实质性执行打压政策，压制当下房地产市场“圈地运动”、投资过热、购房者购买力透支、房价过高的迹象。尤其是对于囤地捂盘现象，政府也没有深入地去干涉。

从政策的角度来看，尽管2010年国土部将出台的土地新调控政策包括加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度和增加土地增值税，但是明年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂。由此可以看出，政府政策的基调仍然是“微调”而不是打压，打压房地产行业，受伤的无疑是政府和开发商双方的，政府也不乐意。因此，开发商在2010年不会受到实质性的打击。但政策上值得一提的是，2010年房价是无法像今年这样飙涨了。

另外，中国的房地产很特殊，跟国外不一样。国外一般是供需两方，一方是房地产行业一方是购房者，两方的一个相互作用的结果。中国的房地产行业从改革开放到现在其实一直是开发商一方的一个行业，并不是开发商和购房者互动的一个行业。去年8月份是整个经济危机的最低点，我们也没看到几个开发商倒闭，如果明年的经济形势更好，反而出现开发商合并重组，甚至倒闭，还有可能房价下跌，这似乎不可能。因为今年开发商通过项目销售、上市融资、银行授信等有了充足的资金，开发商明年不怕政府调控“闹饥荒”。从这个角度来看，2010年房价也难以大跌。