“农地入市”可平抑高房价是“张冠李戴”

本文刊载于2009年11月27日《东地产》

11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

咋一听，如果农村集体建设用地入市，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。而实际情况并非如此简单。治理高房价，如果从“农地入市”入手，无疑是“张冠李戴”，是难以实现的，今后发生的事实也会让业内对政府的行为啼笑皆非。

我们先简单预想一下“农地入市”的后果：

1、“农地入市”非但解决不了当下楼市供应紧张的局面，反而给开发商“囤地”提供了更加便利的环境。圈完城市圈农村，对于开发商来讲，可谓不亦乐乎。

另外，据报道，农地入市可实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式，笔者认为，这是忽悠老百姓。业内人士都知道。房地产开发最重要的一点就是地段，地段不好谈什么都没有用，农地的地段决定了难以实现与城市国有土地“同地、同价、同权”。农地按照市场标准应该属于价格较为低廉的土地，价格低廉反而给开发商囤地有机可乘，低价切入，待升值后高价卖出。

2、“农地入市”解决高房价是“张冠李戴”。据媒体报道，“农地入市”这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土流转后，吸引社会资本投资现代农业。

这也就是说，“农地入市”的核心是工业用地和商业用地，而非住宅用地。其实现在急需解决的是住宅的房价过高的问题，而非商业和工业地产市场房价过高问题。而事实上，现在商业地产和工业地产正处于低谷期，应该做的是吸引投资者进入商业和工业地产市场，而非加大土地供应，进一步增加商业和工业地产的供应量，让市场价格难以反弹。此外，“农地入市”用作工业用地和商业用地，在住宅用地持续紧缺的情况下，这将进一步激化住宅市场土地市场供应紧缺的状况，有可能进一步推高房价。这种做法说是可以平抑住宅市场高房价，简直是“张冠李戴”。

另外，“农地入市”对于平抑城市的住宅的房价几乎没有什么影响，各大城市的房价水平并不是简单由城市周边的农地来决定的，而是根据城市发展规划，最接近城市核心的城市郊区土地价格水平对于城市房价有实际影响。从这点上来看，农地的概念是在是太广，说农地入市可以平抑房价也是“张冠李戴”。

3、“农地入市”是欺负老百姓，又是官商勾结的新伎俩。“农地入市”是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地。农地入市后，将使低迷期的工业和商业地产市场更加泛滥，有可能造成土地使用效率低下，工厂倒闭，给当地带来一片烂尾楼的后果。这当中老百姓也免会受到噪音、水、空气等污染的影响。此外，开发商与政府勾结，极其可能通过“公关”改变用地性质，进行囤地改建住宅等其他操作。这当中受益的理所当然是政府和开发商，受损的是普通老百姓。

既然“农地入市”不可能平抑高房价，那么2009年高房价的根源到底在哪里？简单来说，就是政策宽松驱动和流动性过剩投资泛滥。

在政策方面，政府政策宽松，多热点叠加导致楼市“泡泡”过多。从年初到现在，主要有南汇并入浦东、大浦东航运、金融“两个中心”、“大虹桥”功能区、圈地运动和“地王”频现、真如副中心、世博会、地铁、迪斯尼“作秀”、通胀预期、豪宅投资虚火等众多热点，这些热点在不同时期，阶段性的推高了上海的房价。

另外，政府的土地调控政策没有严厉执行，2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府财政收入严重依靠土地收入。此外，在宽松的政策机会下，开发商大量“囤地”，该开工的项目不开工，该推向市场的楼盘迟迟不推广市场，“囤地”本身造就土地在升值，那么升值后的土地作为生产要素再投入到市场流通领域，开发商由此二次垄断土地市场，由此可获得暴利，同时，也必定会推广房价。另外，“农地入市”难以实现与城市国有土地“同地、同价、同权”，可能进一步加重“囤地”的后果，进一步推高房价。

但综合来看，2009年上海楼市如此疯狂，除了有众多“热点”支撑外，现在值得说明的是，由于政府的4万亿投资计划，导致流动性过剩，过多资金进入到楼市和股市房产股，投资需求虚火旺盛，最终众多房产并非在在终端消费领域，而是在投资过程的流通领域。

在房地产市场领域，一套房子进入市场要经过诸多环节，如开发商的销控，投资需求的介入，二手房市场的流通，最终一套房子真正被买下居住才是消费品。中间这个过程，一旦一套房子进入投资过程中的流通领域进行市场流通，此套房产的价值在流通过程中已经不是原来的价值，客观上已经增加了流通成本、银行利息、流通过程中的增值价值，交易税费等，一定程度上增加了最终一套房子进入市场的价格。这种结果就是，购房者在购房的时候，他除了要支付正常的购房款，还需承担流通过程中所产生的任何费用。实际上这个流通过程就是房地产市场推高房价的过程的真实写照。

因此，要想平抑高房价，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让紧张的楼市歇歇脚。

如此看来，说用“农地入市”平抑房价确实是对当下楼市高房价下错了药，说“张冠李戴”一点儿也不为过。