迪斯尼时代，主题商业地产将大放异彩

本篇文章刊发于2009年11月26日《壹报通 商业地产》

迪斯尼“米老鼠”来了，尽管国家发改委公布上海迪斯尼只有116公顷，但仍然值得商业地产业内欢呼雀跃。毫无疑问，迪斯尼的到来会给商铺、酒店、步行街等商业地产带来黄金发展机会。但这只是业内人士的泛泛之谈，“米老鼠”到来后到底如何影响商业地产的？哪些商业地产类型将会受益？迪斯尼时代将来商业地产市场将有何趋势？这些业内人士均无提及。

尽管迪斯尼项目的落户遭到业内不同声音的质疑，但是笔者认为，迪斯尼对于上海商业地产市场成熟和特色的发展仍会起到引导和推动的作用。当下，商业地产市场处于低谷期，要想激烈的竞争取得一席之地，商业地产不仅需要差异化的定位和市场化运作方式，更需要有鲜明的主题来吸引消费者驻足消费。

迪斯尼乐园无疑是有鲜明的主题的，迪斯尼好比游乐圈里的“好莱坞”。迪斯尼在一个有消费潜力的城市把娱乐化、新业态或品牌的组合到一起，形成主题娱乐公园，这样吃喝玩乐 “一站式”消费品牌体系基本上形成。

迄今为止，在国内还没有像迪斯尼一样的游乐项目在人们心目中迸发着向往的激情，这是迪斯尼乐园在人们精神领域留下的最深刻的脚印。笔者认为，迪斯尼的成功在于把握住了主题商业地产运作根本，抓住了消费者内心希望满足新奇、刺激、享受和兴奋等休闲娱乐的心理特征。迪斯尼时代，上海的主题商业地产要做好，在主题定位、招商运作、营销推广、服务标准上必须要学习迪斯尼。

上海商业地产项目竞争的很激烈，主题商业地产把娱乐化、主题化或者说新业态品牌的整合的工作显得尤其重要。如果开发商能够恰当的理解并且充分的融合这些元素，那么这个主题商业项目就可获得更多的竞争力。

随着世博会的结束，世博原址将拆除重建，根据规划，沿江会成为休闲娱乐为主题的高档商业地产区，这样迪斯尼的经营势必会和世博会后期的运营互动起来；根据规划，如今12个市级商业中心，基本形成众多区域商业中心、商业特色街、社区商业等形成了多层次商业网络体系。

这些规划都成为主题商业地产发展的新机遇。开发商若要谋求他的项目在区域商业中心竞争当中取得优势，势必要让他的项目有更多体现文化的或者体现娱乐的或者历史的或者建筑的这些主题特征，通过这些主题特征形成差异化，从而形成主题商业地产。酒店、商铺、步行街、购物中心等商业地产都一样，要想脱颖而出，就必须区别于周边的业态来经营，同时，参与到市场竞争中，体现个性化、体现差异化。这将是未来市场致胜的重要法宝之一。

从房地产专业开发商分工来讲，每个商业地产开发商也应有各自的主题定位和特色，如当下市场有专业做公园地产的华侨城，有专业做城市综合体的万达。迪斯尼的到来，将使商业地产的开发市场越来越细化，这是迪斯尼对当下房地产市场影响较为积极的一面。一定意义上讲，迪斯尼时代的到来，主题商业地产将大放异彩！主题商业地产一定会成为上海乃至中国商业地产发展的一个重要的方向，也会成为众多企业新崛起的契机！

从这点意义上讲，迪斯尼的进驻引导和促进了上海商业地产市场的成熟和特色升级，未来上海迪斯尼成功与否已经不重要。但是我们仍然期待明天的上海迪斯尼做的更好，未来包括上海在内的中国人都亲眼目睹“米老鼠”的真面目。