数据解读上海“捂盘”惜售现象普遍存在

以下本人是新浪地产下午茶专题研讨活动整理稿

捂盘惜售现象普遍存在

我从佑威房地产研究中心的陆骑麟手里拿到了一份数据，整合了目前网上的房地产信息，得到了目前的这份资料：7月1日到11月18日拿到预售许可证的项目信息。基本情况是：有73个项目拿到了预售许可证，其中的销售情况都没有超过50%，最高的也只有49.7%左右，综合整个市场来看，平均销售率为26.37%。我觉得这个销售率数据和目前的实际市场需求并不十分吻合，我觉得大家可以思考一下。

另外一个数据是，我们发现在这73个拿到预售许可证的项目中，有15个项目没有成交记录。我们可以理解是捂盘或者是目前的营销推广时机并不成熟，总之到目前为止，这15个项目还没有开盘。当然，这几个项目的面积也不是很大，总计在18万平米左右，对73个项目的整体供应量来说，并没有太大影响。

另一方面，我们看到在这73个项目中，仅有20个左右的项目超过了3万平米，甚至还有2000平米、3000平米的项目，我们可以发现，7月以来相关部门在审核过程中还是不够严格。当然出现这种现象，有几种原因，比如拿地的时候就是几块面积较小的地拼在一起的，然后预售许可证是分开拿的，可能是尾盘，但是从整理的市场情况分析来看，还是捂盘的嫌疑比较大。

多重利好叠加，推动“捂盘”风潮

从开发商的角度说，怎么来理解捂盘呢？从开放商正常的销售流程来水这叫做“销售控制”，简单来说就是“销控”。他如果按正常营销推广计划推广这个项目的话，就觉得比较正常了，也不存在捂盘了。有人来买房子我把房子卖掉了是很正常的，不存在什么捂盘。如果说把“销控”作为一种手段，作为房价上涨的手段，这样的话，问题就很严重了。

对这种情况，相关部门应该监督，我们各方或很多网友也可以监督。这是一方面。另外，今年有很多政策出来，很多热点。比如南汇并浦东、大虹桥商务区等等，这些热点也都把房价推了上去。在这种情况下，捂盘惜售对于开发商来讲成为一种常用的、很好的手段。

最近还有迪斯尼项目落户浦东川沙后，据佑威陆麒麟给笔者的数据，川沙板块7月1日至今拿到3张预售许可证，但只有鼎鑫名流苑有销售记录，但销售率也就在 30-40%，其余两个楼盘龙鑫公寓、东郊半岛均无销售记录。从川沙整个拿到销售许可证的情况来看，确实存在捂盘惜售的情况。政府的政策和热点也助长了这种现象。

我这里也看到像虹桥、赵巷等地方，7月1号到现在，很多已经拿到销售许可证的项目销售率都在30%~40%之间，现在我们看到的结果的使者这样，整个市场捂盘的嫌疑比较大。