“禁超”抑止了地王，恐拔高了单价

在“地王”频现，而“土地出让金”让政府收到手发软的2009年，临近年末的关头，国土资源部又奈不住寂寞，在11月12日，增补限制、禁止用地的项目目录。其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩），中等城市14公顷（约210亩），小城市（镇）7公顷（约105亩）。国土资源部的目的十分明确，便是要遏制回潮的“地王”现象，并且也限制了土地出让总价款。

可以相信，国土资源部的本意一定是好的，你个全国各地“地王”频频，在业内、在社会都招致了十分巨大的“非议”，“地王”为一些房产商的囤地提供了机遇，当然，最大的质疑，便是“地王”的目标始终过大，并且成了直接拉高房价的“祸首”。

国土资源部的“禁超令”，从理论上讲可以抬高房产商的“囤地”成本，另一方面因为抑制了“地王”，可能也会缓和的一点社会矛盾。但是，“禁超令”的背后，且是存在着诸多的疑点。

第一，是大、中、小的城市界限概念模糊混淆，是不是国内省会城市都是大城市，有些地级市算不算大城市，有些省会城市和地级市经济相对落后，城市建设亟需招商引资，而房地产对一个城市的发展影响是十分巨大的，假如在住宅开发用地上限上与著名大城市相提并论，那么，国土资源部的“禁超令”会不会授人话柄？

第二，这种大、中、小城市住宅开发用地的“禁超令”的发布，有没有作过系统的调查，仅以2009年国内土地招拍挂所产生的“地王”为凭，国土资源部是不是有点一厢情愿。在国内的房地产发展中，这种政府主管部门“一刀切”的教训太多，但是为什么不足以引起相关部门、相关官员的警惕。比如“90/70”政策，城市住宅和商业容积率死规定等，在很大程度上影响了和阻碍了房地产发展，并且浪费了宝贵的土地资源。这种不切实际，屁股指挥脑袋的“政令”为什么到头来总是不了了之，浪费了大量的精力和财力，也有损政府法规的公信力。

第三，“禁超令”从表象看，似乎是抑止了“地王”，防止天价地的出现，但是，国土资源部有没有考虑过，由于招拍挂土地的地域的差异性，那么，土地单价大概也由不得国土部作主了。于是“禁超令”可能形同虚设，顾此失彼。抑止了“地王”且无法抑止宗地“单价”上涨，由于官僚“禁超令”有意或无意的拔高了土地单价，那么，土地招拍挂中又会产生另一种变了味的“高价”。

第四，这种“禁超令”无异是一种数字游戏，上有政策，下有对策在房地产行业中是一种已经成了形的“潜规则”。国土资源部限制了宗地大小，且无法限制地方政府推地的速度和推地的次数，相邻的宗地完全可以让一家房产商在短时期一并“掠入”，政府与房地产行业的“默契”又不是新鲜事，于是，“禁超令”恐怕在实际操作中又变成了一纸空文。

第五，国土资源部对大、中、小城市商品住宅用地设置的上限，有可能会抑止住了“地王”的出现，但是，从本质上讲，绝对无法抑止地方政府对“土地财政”的那种渴望，由此，“禁超令”反而在无形中让地方政府变着戏法提高单宗住宅用地招拍挂的单价，从而造成楼市房价依旧上涨，国土资源部为何老干这种“换汤不换药”的“勾当”。

国土资源部关于“大城市单块住宅土地出让面积禁超300亩”为主的“禁超令”虽已颁发，但且没有具体的实施时间，因而，“禁超令”的真实性值得质疑。试问，这种“禁超令”是唬得住地方政府？还是唬得住国资、央企及其他依旧在动足脑筋和圈钱囤地的房产商？还是唬得住仍在继续上涨的“高房价”？

国土资源部政策频频，但是依旧频频让人失望。