豪宅市场:门前时有西流水,未必总是向东流.

 楼市是一个情绪的世界.在这个世界里始终涌动着三股思潮:一股是"乐观派",其主流观点是看多,看涨,习惯打市场的旗号;另一股是"悲观派",其主流观点是看空,看跌,习惯打民生的旗号;第三股是"理性派",其主流观点是,楼市有兴衰,价格有涨跌,门前时有西流水,未必总是向东流,习惯以供需关系为原点,分析影响楼市发展的原因和变化的趋势.渗透在三股思潮当中的还有,市场主导派,政策主导派,政府和市场共同主导派等观点流派.

    上海楼市里的乐悲两派,论阵容旗鼓相当,PK起来是各不相让,搅动得楼市天昏地暗.豪宅市场原本是房地产市场的细分市场,在整个市场当中是不起眼的"小众市场".未曾想到,在上海这样的一线城市,这个"小众市场"日见其大,新开的楼盘多数成为高价位的豪宅.自花木地段的星河湾楼盘创造日销售额40余亿的奇迹后,上海的豪宅市场迅速火爆.火爆的市场除吸引了很多的购买者以外,大受鼓舞的是开发商.受到鼓舞的开发商,开始疯狂抢地,于是地王频现,楼王叠出.大喜过望的乐观派,其热情远大于开发商,石破天惊的豪迈口号随之而出:豪宅的时代来临了!支撑这个观点的理由是:

    1.面粉(土地)由金价涨到钻石价,贵面粉做出来的面包(房子),不能不贵.追求投资回报率的开发商只有做豪宅产品才能消化高价位的土地成本;

    2.上海两个中心地位的确立及世博会效应,必然会拉动高端住宅的消费;

    3.投资客对通货膨胀的预期和可供选择的投资产品较少的现状也会增加豪宅产品的需求.

    热了一阵子的豪宅市场,到了九月份未能继续升温,价格上去了,销量的增幅下去了.此时,悲观派开始大作文章:楼市有泡沫,豪宅有虚火.说楼市有虚火的人也是理由多多:

    1.高得离谱的房价,偏离了市场的价格体系,有价无市的现象已经凸显,上海单价超十万的楼盘,销出的房子屈指可数;

    2.豪宅租金不断下跌,回报率太低,投资客投资热情必然大减,豪宅市场也必然出现后劲不足;

    3.国家二套房贷款政策开始实行限制性措施:首付款比例提高,对贷款人资格认定门槛抬高等等;4.正在酝酿出台的物业税将使交易环节成本加大,投资者心存阴影,将动摇将房屋当做首选投资品的信心.

   "空""多"两派的说法,似乎都不是空穴来风,都有一些看起来站得住的理由.上海的豪宅市场究竟朝东还是朝西走?对此,笔者不想给出直接的答案.而是给出一些影响上海豪宅市场的因素,供大家参考:

    1.上海是世界的上海,财富人群集聚,而且由小富向中富,由中富向很富转换的速度很快,比例较高,因此购买力不是问题;

    2.上海市区内可用豪宅用地已经是少之又少,随着轨道交通的延伸,商业中心的下沉,豪宅与社区配套开发,使豪宅楼盘郊区化,因此土地供应不会成为制约的瓶颈;

    3.放在一定的时间长度内考量,一线城市的豪宅市场是:市场趋热,价格趋上,涨多跌少;

    4.豪宅租金价格偏低是暂时的,而且增值后出售,也是取得回报的一种重要方式;

    5.豪宅市场也是市场,是市场就会有起伏,有涨跌.用一端顺口溜来描述:"楼市有兴衰,价格有涨跌."门前时有西流水,未必总是向东流.""