淀山湖板块别墅发展的两大制约因素

这里拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。

这里有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。

还有江南水乡名镇朱家角、金泽。

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这就是处于上海和昆山交界的美丽的淀山湖。在这里不仅有美丽的风景，还有风格别致的各式风格的度假别墅。这不由自主让人神往：有朝一日我们也可以居住到淀山湖。

从地产从业者的角度来看，淀山湖本身作为景观、度假资源，地段和资源彰显了淀山湖板块别墅市场的内在特殊价值。尤其在上海，仅此淀山湖一湖。

最近淀山湖板块的别墅比较活跃，纷纷打出游艇别墅的概念。游艇别墅似乎给购房者耳目一新的感觉。在淀山湖，有大自然别墅游艇会，此外众多别墅也设有游艇码头，如纳帕尔湾、富力湾、大自然花园等。

但是，笔者认为，淀山湖板块发展还面临着许多制约的因素，如比较明显的两点：交通不便利和酒店、会议、娱乐等商业地产比较缺乏。 

淀山湖板块别墅发展必须交通先行 

淀山湖板块的别墅未来会怎样？我个人认为影响最大的是交通，刚才来的时候，交通不是很方便。首先，对于上海的市民来说，平日到淀山湖别墅的交通时间成本太高，非上下班高峰时段，从人民广场、徐家汇或者莘庄到达居住的项目上差不多要2个小时，高峰时段则需要更长时间。其次，淀山湖板块本身的道路规划建设还不是很完整，导致自驾初次来这里的市民很难找到这里的一些别墅项目。第三、上海昆山之间往来，每天每次都要过收费站，这个费用虽然购房者可以承受得起，但是这个“麻烦”似乎也很棘手。

淀山湖板块别墅未来如果要想发展，交通必须先行。把该打通的道路打通、拓宽的拓宽等，适当的减免经常往来与此的居民，我想，如果在未来的3到5年内做到，在未来3到5年以后对淀山湖板块别墅市场会有好的影响。 

淀山湖板块别墅氛围离不开商业地产 

我个人也研究过很多项目，这些项目基本上是处在城市的边缘，在郊区，比如说奉贤海湾、昆山的花桥板块，昆山淀山湖板块，还有太仓浏河流域、嘉定等几个板块，都是属于城市交叉地带的区域，它同时存在两个城市之间这样一个居住性质。从这个角度来考虑，我比较过这几个板块的项目，我对这几个板块印象都很深刻。

来湖边海滨买别墅的人主要有两个目的，买别墅居住，为自己养老，这是很重要的一点，湖边海滨环境资源这么好，没事可以去看看海，或者是旁边一些其他的景观，或者休闲的项目可以去体验一下；另外一点即使他不住他买下来也可以作为投资，因为当下来看上海湖边海滨的项目本身单价总价都不是很高。

淀山湖板块别墅也不例外，我做过一个项目，它本身项目既有居住功能，同时在产品设计、小区的配套、整个布局来说，还是能够满足商务接待甚至包括会议、谈判这样的一个要求，还有有一些商务功能。商务功能本身对项目的销售也会起到很好的推进作用，比如说请客户到淀山湖的一些会所、酒吧坐一坐，谈谈心，捎带谈谈业务上的事情，客户可以在这边居住，也可以逛一逛商场，或者主题商业街。

但是淀山湖板块别墅缺的恰恰是这些商务功能。购物很不方便，酒吧几乎没有，来这里开会，没有像样的五星级酒店和会议中心。因此，迄今为止，很难吸引高端商务人群对淀山湖的关注，这里还没有像样的商务活动展开。

尽管在淀山湖的东畔，建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。但这些都是随着旅游和体育事业的发展，为旅游事业服务而建设，很少以度假、商务休闲功能而建。

如果淀山湖周边没有商业等休闲娱乐设施，人们就近没有娱乐的场所，几乎没有人愿意长期在此度假、居住，长此以往，这里即将变为“空城”。其实，作为地产从业者，我们不希望这里的美景成为“空城”，我们应该看到，淀山湖板块项目不仅起的是一个城市旅游、居住、度假功能，这里还应该有一些会所、酒吧、大型商场、主题商业街、五星级酒店和会议中心等。它还应起到一个商务功能的作用。