住房体系的“短板”在哪里

近期，全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出，今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设，有的地方为了多争取中央补助资金，没有充分考虑当地政府和群众的承受能力，编制的建设规划过大，有的城市向上级申报的廉租房建设规划，大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度，截至8月底，保障性住房建设的完成率只有23.6%。另外，还有一个数据值得关注：今年上半年，全国经济适用房建设规模只完成了全年目标的37%。 

为何保障性住房建设执行起来如此困难？我认为两方面存在问题。一方面，去年中央把相关指标定的偏高，2009年至2011年，通过廉租房解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，新建400万套经济适用房。尤其是对于经济适用房，笔者一直认为计划的新建规模过大，以高价值的私有产权房补贴中低收入群体，政府可以在姿态上显得很慷慨，然而在落实过程中，既难以禁止富人、官员“搭便车”，地方又无足够力量执行。另一方面，地方政府在廉租房方面报目标虚高，部分中西部城市确实存在套取中央资金之嫌，而某些东部城市则可能有冲政绩的意愿。 

另外，近期关于“二次房改”的新闻炒作，颇为引人关注，虽然住房和城乡建设部官员声称官方并未对此进行调查和研究，至少说明围绕住房制度和住宅产业，社会各界远未达成共识，同时也对目前现状也不太满意。那么，在当前中央和地方两级政府财力并不怎么充足的情况下，如何进一步调整和完善我国的住房制度？ 

大力发展住房租赁体系，是一个很好的解决办法。在一个成熟的住房体系中，租赁市场发挥着重要作用。在我国住房市场尚处于初级发展阶段的情况下，租赁市场很不发达。国民普遍存在“重购轻租”的住房消费观念，但房价偏高的大城市，人们购房的难度越来越高，政府必须通过发展租赁市场，来解决这一社会矛盾。不妨结合上海的情况，略作分析。至于政策建议,由于篇幅较长,就不放在博客中了。 

从现状分析，上海住房租赁市场发育程度整体高于全国，但也存在着诸多问题。作为开放度很高的国际大都市，上海既有大量本地中低收入群体需要合适的租赁用房，又有几百万的外来常住人口需要各种层次的租赁用房。目前上海的住房租赁体系包括福利化的公房和廉租房，企事业单位的宿舍，以及市场化高中低档出租用房。 

现阶段上海住房租赁供应充足，尤其是2003年以来投资需求持续旺盛，另外大量改善需求家庭换房后，也把第一套住房用于出租，所以新增租赁房源源源不断。尚未房改的公房承担了本地人的主要租赁需求，部分企业事业单位的宿舍也带有一定的福利化成分。市场化的住房租赁需求中，一般务工人员需求最大，供应分布于市区及郊区，住宅档次较低；中高级白领和企业管理人员的需求量位居其次，供应多分布于外环以内；港澳台同胞和境外人士的需求量较少，供应主要集于市区高档公寓，兼顾少量郊区别墅。随着上海产业结构的调整以及“两个中心”建设，中高档租赁需求会明显增加，而中低档租赁需求小幅增长。 

从住房租赁价格分析。近十年来，其增幅明显小于住房售价，基本维持在一个合理水平。总体而言，除了原有的公房租赁体系以及新增的廉租房体系外，上海的住房租赁基本靠市场机制调节供需和租赁价格。 

目前，上海住房租赁市场存在的主要问题：一是，部分低收入家庭尚不能获得政策支持，廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公房租赁权固化，政府难以有效调配资源；二是，部分中低收入家庭既不符合廉租房标准，也没有能力购买商品房，或者无法享受经济适用房，形成一个“夹心层”；三是，住房租赁市场体系尚不健全，企业和机构参与市场供应的程度偏低，个人住房租赁行为不规范；四是，市场秩序还存在失调现象，政府监管制度尚不完善，租赁双方的权益无法全面得到维护。