“迪士尼”助推大浦东商业地产

2009年11月4日上午8:30，上海市政府发布新闻，世界第六个、也是目前规模最大的一个“迪士尼”终于“落沪”。瞬间，成为世界各大媒体的重大新闻。

“迪士尼”项目所在地的浦东，其商业地产将直接受益于“迪士尼”效应，从而成为上海浦东商业地产发展的一个全新机遇。

与“迪士尼”新闻同一天下午，市政府房地部门“小试牛刀”，拍卖一块建筑面积仅3065平米的位于浦东新区川沙新市镇B03-13商业地块，距“迪士尼”项目核心区足有6公里左右，最终超过39轮“刀光剑影”，竟然以成交价相比底价溢价427%，折合楼板价1.6万元/平米，为上海浦东新区房地产综合服务有限公司中标。可见，“迪士尼”效应下的商业地产由此显示出巨大的发展前景。这么小的地块，其招拍挂价格的最终成交价已经令业内人士跌破眼睛；但“迪士尼”所蕴含的商业诱惑力一定在大家的意料之中，这个“插曲”已经显示出浦东商业地产发展的强大预期。

“迪士尼”商业地产的发展极其商业效应，可以看看东京的“迪士尼”和香港的“迪士尼”。“迪士尼”首先产生的是板块效应和晕轮效应，而其中受“迪士尼”效应影响最大的商业地产莫过于酒店业和商业零售业业态。

先看香港，因为“迪士尼”的建造，不但其周边的商业发展令人垂涎，而且还令香港核心地区的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商业如火如荼，呈现出一铺难求的现象；并且还使大屿山、新界南等各区的商业地产水涨船高，只因为这些地段均能看到“迪士尼”燃放的烟花。

据传，开张于2005年9月的香港“迪士尼”，其项目本身迄今只混得个勉强“温饱”，一是因为项目本身的投资让港府背了个大包袱；二是美国佬总算计太精，核心的东西都自己掌握；三是毕竟边上还有个“东京迪士尼”；四是二次遇上全球性金融危机。但是，正是因为香港有了“迪士尼”，其周边地区相关的商业地产且获得了质的变化，更由于香港是远东的购物天堂，因而，香港“迪士尼”开张多年以来，从未有过“寂寞”，而“迪士尼”的效应除了带动商业地产的发展以外，对服务业的刺激也同样是十分的巨大，可爱的“米老鼠”和“唐老鸭”成为世界青少年梦寐以求的偶像。

东京“迪士尼”，位于东京近郊千叶县浦安市舞滨，占地201公顷（约3000亩），目前东京“迪士尼”占据二项第一：游客量第一；游客重游率世界第一；尽管日本东京是世界消费最高的城市之一，笔者亲身体验，一碗类似上海的“阳春面”，一般在1000-1500日元；其他日常生活比如打的、住店，一定令人十分咋舌。但是，东京“迪士尼”为什么它的商业产值和效益是全球迪士尼中最高的。当然，东京“迪士尼”周边的商业地产也由于“迪士尼”的效应，其土地价值和业态也可能是全球“迪士尼”中独一无二的。东京“迪士尼”所获得的巨大成功对上海“迪士尼”来讲十分值得借鉴、学习、取经，甚至于照抄照搬，只要不侵害人家的“版权”，尽管用又何妨？

当“迪士尼”效应成为商业地产和服务业的助燃剂之后，既不是无限制的“疯狂扩张”，更不能求一时之快，能“斩一刀”就“斩一刀”，“迪士尼”效应所蕴含的实质是一种服务、一种诚心的经营，绝不是短期效益。东京“迪士尼”值得上海“迪士尼”借鉴的、而且也是以后“迪士尼”商业及其服务应该衍生和提倡的，这就是“优秀的品牌经营”、“完善的服务”、“独特的体验式产品”、“坚持不懈的产品创新”、“符合大众化游客的合理定价”、“优秀的营销理念”，东京“迪士尼”正是遵循“以人为本、以诚经营”的理念，让迪士尼衍生的服务业成为全球迪士尼的楷模。

东京“迪士尼”于1982年建成，面积比美国本土的两个迪士尼相加还要大，耗资1500亿日元（约合10亿美元），但迄今已创下了数倍于投资的巨额利润，其周边商业地产和服务业的利润已无可估量。

上海“迪士尼”效应在助推浦东商业地产发展的同时，更是带动了相关服务业的发展。另一个比较重要的是拉动华东地区的旅游经济，相关机构评估，投资上百亿的上海“迪士尼”，预计将拉动上千亿元的行、吃、游、购等相关行业，房产业和商业地产将是最直接的受益者。当然由于香港“迪士尼”赔钱赚“吆喝”，上海“迪士尼”本身的运营及盈利模式成为各方关注的焦点。但上海“迪士尼”效应，其所显示出现的影响，已无可置疑。