中资“倒地”外资“倒盘”，“不折腾”不行？

随着上海、北京等一线城市库存房相继跌破警戒线,开发商大量囤地不建也被指为“房荒”的罪魁。SOHO中国董事长潘石屹表示,中国1/3的开发商只“倒地”从不盖房，“倒地”囤地是中国房价暴涨的重要原因。

中资上市“倒地”囤地，疯狂地搞“圈地运动”

与“倒地”几乎同步进行的就是中资房企上市融资。中资房企上市融资是和当下火热的“圈地运动”的一个互动，均为大的房企谋求下一步战略发展之举。尽管国际经济大环境不是很乐观，但是国内的强劲复苏，尤其是地产行业的在今年的翻身，让有实力的地产公司加紧公司的扩张步伐。房企上市融资主要有两个目的，一个是融资获得项目发展资金，另一个就是把公司发展风险通过上市社会化、分散化。

中资房企上市，过多的资金流让开发商疯狂地搞“圈地运动”。圈地运动和当下中资房企上市融资之间相互互动，把房价推高之后又推高地价。潘石屹表示中国1/3的开发商只“倒地”从不盖房，“倒地”囤地使中国房价暴涨不是没有道理。这种结果最终受益的还是开发商和政府，普通老百姓更加难以承受房价之重。

数据显示,三季度末,全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米,其中恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三,万科以2450万平方米居第九。按今年前三季度的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发40年,最少的也可供其开发6年。如果按去年这类“淡季”的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。

这从中暗示出楼市发展偏向土地市场和资本市场之间的互动，而非正常的因房地产项目开发而引起的银企之间的资金融通。土地市场和资本市场之间的互动导致资产泡沫不断膨胀,但开发商自身承担的风险却越来越小,风险全部转嫁给了股民和银行。这其实也只说明了一个问题：楼市过热，虚火过剩。楼市已经处于危险的顶峰，政策和市场结构性回调也势在必行。

外资“倒盘”套现，优化资产配置

值得我们关注的是，潘石屹于8月18日以24.5亿的价格，从摩根士丹利地产基金Anderson手中取得了东海广场的一期项目。

而近期，某外资银行又将三年前在闸北大宁收购的办公楼，最近有整栋售出的消息。目前的价格和原因不知清楚。 3年前，该外资银行收购用了5.2亿元人民币，按照收购价计算，平均每平方米收购价不足1.4万元。

现在上海火车站南广场苏河1号售价2万/平米左右，据估计大宁甲级写字楼售价一般在1.8-2万/平米，按照此标准，加上该银行的人力财力管理等各项费用投入、通货膨胀因素等费用，估计该银行不会赚多少。没有赚多少，就是等于没有赚。投资公司要是做了这个项目的投资就是失败。

不过，外资好像并不是在撤出，倒像是在“倒盘”盘整，收购物业持有几年时间之后，现在开始重组优化的样子。好多外资都是这边出售一个，那边又收购一个，或者把公寓卖出，把商业加强。花旗、大摩、ING、天安都在进行“倒盘”的操作。

大摩，ING ,天安和花旗等外资“倒盘”，这和上周美国公布了10家左右中小银行倒闭也有一定的关系。其实，这些外资“倒盘”也暗示了美国国内经济危机的阴影还在，走出经济危机尚早。现金为王，先套现优化资产配置保全自己成为外资发展战略首选。 

“不折腾”不行？

目前，楼市中的几股资本，如民间资金、企业机构资金、国企资金、热钱、保险基金、外资等都表现活跃。各路资本呈现，汇集于楼市。今年比较明显的是国企比较活跃，外资在悄悄“倒盘”撤离。

11月4日，上海有一幅“迪士尼”地块将要开拍。由于紧邻“上海迪士尼”意向用地，上述地块被称为“迪士尼地块”，最终成交价有可能会成为衡量界龙实业、中路股份乃至于中华企业等迪士尼概念股股价的风向标。

毫无疑问，“迪士尼”地块也成为“倒地”的重要目标。“迪士尼”热点是今年以来继南汇并入浦东、上海“两个中心”、真如副中心、“大虹桥”商务区、世博会等之后上海市政府的又一“力作”。业内人事称，今年房价上涨，政府“功不可没”。也有业内业内人士预言2024年上海将举办奥运会，政府将以此为主题继续给楼市“讲故事”。

胡总书记说过，党的和政府要“不折腾”，这样才能保证社会主义现代化建设顺利进行。然而当下，2009年上海确实是“折腾”的一年。不禁让我们思考，2009年我们每个人都收获了吗？

2010年马上就要来，难道“不折腾”不行吗？让我们期待“不折腾”的一天吧！