房产需求、土地供应和资本市场有联动性

在写本文的当天，作者看到了如下几篇新闻：“北京楼市滞涨难退土地市场高烧”、“激战150回合保利南京再拿地王”、“联想引入泛海地产项目A股上市前奏？”。看来随着房地产市场和资本市场的回暖，房地产公司特别是上市房地产公司上演新一轮“圈地”和“圈钱”大战也是愈演愈烈。

据统计，2009年前7个月，共有6家上市房地产公司实施了定向增发，融资总额高达266.81亿元，排在各行业之首；譬如世茂股份融资约83亿元、保利地产也募资78亿元和金地融资41亿元。截至目前，已有40多家A股上市房地产公司先后公布了融资方案，其中有12家公司现已完成增发；譬如万科2009年8月26日晚发布公告称，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8％的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元的资金。万科认为与其他公司相比，目前公告公开发行预案的公司发行股份占原有股本比例平均值大致在20％左右，而万科增发股份数将不超过发行前总股本的8％。与公司自身相比，2007年万科进行公开增发时，融资额占当时公司总资产的比例约为20.6％。

金地集团更是在定向增发募集的41亿元后，与2009年8月6日宣布与平安信托投资有限责任公司正式签署合作投资战略框架协议，未来平安信托将通过信托的第三方资产管理平台投资金地开发的地产项目，预计未来三年总额达100亿元，其中2009年投资预计约30亿元。这是平安信托在试水房地产后的最大一笔投资。

与此同时，房地产商们在一线、二线和三线等城市的地块争夺战全面展开，譬如万科、中海、保利、金地、富力等30余家大型上市房地产公司新增土地储备逐月放量。

面对上半年楼市的全面回暖，开发商的“圈地”和“圈钱”大战，结合2007年“地王”产生的现象，人们不禁要问：为什么“地王”也都从上市房地产公司（包括有央企背景的房地产公司）中产生？我国土地市场和资本市场为什么出现这样的联动效应？我觉得以下这些因素可以基本回答：

1．我国经济和城市化发展，使上市房地产公司有业务扩张需求；

2．提高知名度；

3．相对其它融资方式，再融资成本较低；

4．有了土地，就有了预期的企业发展，可以再融资；

5．总体上我国上市房地产公司经营性现金流的长期不尽如人意，一方面导致派息能力与意愿的弱化，另一方面，也加剧了上市公司对再融资的渴望；

6．从已经公布的房地产上市财务状况来看，即使是相对健康的上市房地产公司，也面临着资金危机。大部分公司资产负债比都较高。

7．钱已融到，不花也有资金和机会成本；

8．土地作为固定资产是计入公司整体市值的，当然要比持有现金好。

9．上市公司在融到资金后，比非上市企业更有动力或冲动来买地，

10．股市好时，先把未来的钱也圈好，以应对未来市场的变化。

与此同时我们应该意识到，无节制的“圈钱—圈地—拉高地价—再圈钱—再圈地”可能导致房地产价格过高，宏观控制难度和经济中隐藏的风险也越来越大；最终受害的不仅仅是股市投资者。总体来看，以上这些分析正好验证了房地产需求市场、土地供应市场和资本市场存在联动性的特征；也为我们正确判断房地产周期包括房地产供求和房价趋势提供了许多重要信息。

                                                       张健

《上海楼市》杂志2009年9月

张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有六部房地产专著。