商业地产复苏从“大虹桥”开始

楼市热点还没涨到商业地产，相对于住宅市场，商业地产仍处于价值“洼地” 

现在的情况，拿上海来说，住宅包括小户型公寓、别墅和豪宅，都是热点。现在的热点热到什么程度？热到房价涨不动的程度。现在的一些豪宅，乱报价，报10多万，实际成交价可能是6万、8万。商业地产，现在并没有反应出火爆的现象。楼市的热点，现在还没有涨到商业地产。拿南汇并入浦东后的周康板块来说，周康板块前期住宅涨得很快，从5月份到10月份，一个楼盘的涨价可能会翻一番，但是商业地产的价格并没有太大变化。

从整个房产行业发展的情况来看，现在住宅的房价涨不动了，而不是指商业、办公楼涨不动了。其实整个上海的楼市也好，具体某一个板块也好，整个2009年房地产行业内部发展结构性不平衡。商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。

“大浦东”周康板块带动住宅市场火热，“大虹桥”承载商业地产复苏使命。

南汇并入浦东之后，周康板块的住宅房价飙涨，一夜之间甚至涨价10-20%，可以说这是政策对于周康板块影响。周康板块成为2009年上海住宅市场火热的引爆点。另外从投资者角度来说，南汇并入浦东以后，从上海市规划来看，浦东新区有两个中心，一个是国际金融中心，一是国际航运中心，另外还举办2010年世博会，还有迪斯尼项目，这些都是浦东的热点，这些热点都将吸引投资者的目光。

从今年4月起，周康板块的投资客占到了总成交量的20%-30%，比例虽然不高，却是看好这一地区的明显信号。到2009年9月，个别楼盘相对南汇并入浦东前，涨价幅度在50-80%。从一定程度上来说，南汇并入浦东后，周康板块也成为2009年投资型、改善型需求进入住宅市场的一个标志和转折点。

与“大浦东”热点相提并论的是近期 “大虹桥”概念的提出。“大虹桥”概念的提出是住宅市场已经过热，住宅房价虚高的时间段，“大虹桥”的住宅房价已经在今年楼市复苏过程中得到恢复性增长，并且也有炒作的氛围，“大虹桥”住宅房价现在再飙涨，意味着“大虹桥”楼市购买力透支的现状将进一步恶化。

“大虹桥”概念的提出注重的是商务的功能，而非行政的功能。“大虹桥”地区将随着核心区及周边地区大型商业商务开发建设，有相当规模的商业设施建成，也将布局面向长三角地区和国内外、规模体量大、辐射集聚度高的枢纽型商业中心，作为上海国际贸易中心建设的重要平台。

就在近期上海国际贸易中心上报国务院进行审批之时，新虹桥商业中心规划也于今天见诸报端。大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，再加上未来即将审批通过的上海国际贸易中心，众多商业载体及实体规划浮现在我们面前，不禁让我们思考，“大虹桥”似乎承载着继上海住宅市场火爆后商业地产复苏的使命。 

商业地产复苏缘何从“大虹桥”开始？ 

商业地产复苏缘何从“大虹桥”开始？笔者做了如下思考：

 一、政策“催化剂”催化“大虹桥”商业地产市场。

从政策来看，“大虹桥”地区有大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，再加上未来即将审批通过的上海国际贸易中心，众多商业载体及实体规划是上海其他区域难以相比。如此多的利好政策，对于未来“大虹桥”商业地产来说，无疑将是充满希望和机遇。

二、依靠地区规划，“大虹桥”地区商业地产升值潜力最大，具备炒房投资的条件。

从住宅市场来说， 温州炒房客之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是房价重新在上涨，但房屋租金的投资回报率却低于其市场预期。商业地产市场亦是如此。当下商业地产租金回报率并不高，投资还处于价值“洼地”的商业地产还是物有所值。这其实也说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期出租收益相比“炒房”收益，几乎可以忽略。

另外，“大虹桥”地区商业地产升值潜力最大。“大虹桥”现在走的路子是规划先行，交通道路先行的原则。交通方便了，这对于商业地产的影响来说是直接的。交通便利了，交通将带动商业地产，商业地产带动周边住宅的发展。这样说可能有点绝对化，但是总体来看，基本还是这个发展思路。

“大虹桥”现在需要靠交通支撑商业的发展。现在来看，“大虹桥”大的商业配套总体还处于起步阶段，起步阶段意味着未来有更大的发展潜力；从规划上来看其他成熟的商业当下也处于价值低点，未来“大虹桥”地区成熟商业地产升值潜力也比较大。 

第三、大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，再加上未来即将审批通过的上海国际贸易中心，多热点叠加互动，带动“大虹桥”地区优于其他地区率先复苏商业地产。 

根据规划，大虹桥地区将随着核心区及周边地区大型商业商务开发建设，有相当规模的商业设施建成，也将布局面向长三角地区和国内外、规模体量大、辐射集聚度高的枢纽型商业中心，作为上海国际贸易中心建设的重要平台；

另外，根据《上海市商业网点布局规划纲要(2009年－2020年)》，新增新虹桥商业中心、中环商业中心2个市级商业中心。新虹桥商业中心布局形成两纵（娄山关路、遵义路）两横（天山路、仙霞路）“井”字型商业空间框架。中环商业中心未来布局则将以真北路为主轴，以曹安路、金沙江路等交通干道为分隔，梅川路、真光路、万镇路等支马路相支撑形成的“三片三街”结构。

大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，再加上未来即将审批通过的上海国际贸易中心，每一个项目的启动，都将对“大虹桥”商业地产产生直接的利好影响，如此这般多热点互动，将带动“大虹桥”地区优于其他地区率先复苏商业地产。

第四、依靠江浙腹地，立足上海，上海国际贸易中心更具发展潜力，再加上虹桥地区传统的商贸区的基础，“大虹桥”商业地产将获空前发展，这也是“大虹桥”地区优于其他地区率先复苏商业地产的重要原因。

继上海获批“双中心”后,“深港地区”也顺利获得了国务院批复的“五大中心”:全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”也引起业界众多人士关注。深港“五大中心”似乎是在PK 大浦东“双中心”。

上海国际贸易中心的申请似乎是对“深港地区” “五大中心”的回复，也是上海贸易经济发展的战略需要。上海作为中国最大城市，贸易地位不必言语，另外值得注意的是，未来地处“大虹桥”的上海国际贸易中心，不仅有传统的虹桥商贸区的贸易支持和上海大宗贸易额的支持，也有江浙腹地巨量贸易额的支撑。江浙沪一体化的发展，为上海国际贸易中心的顺利建成打下了坚实的基础。

上海国际贸易中心的建设与发展理所当然离不开商业地产的载体。很显然，无论是在未来商业地产开发体量上，还是升值空间上，“大虹桥”商业地产发展潜力尤于其他地区的发展。

第五、从市场反应来看，“大虹桥”商业地产正在复苏。 

现在中国越来越多的人有钱了，有钱要投资，我们不能像今年6-10月那样光盯着住宅，尤其是现在已经虚火上身的豪宅市场。

值得我们关注的是，潘石屹于8月18日以24.5亿的价格，从摩根士丹利地产基金Anderson手中取得了东海广场的一期项目。作为地产界领军人物进入上海市办公楼市场，可见目前写字楼市场已到底部，开始进入上升的通道中。

从实际市场情况来看，当下美国、澳大利亚、印度等国均已释放出经济复苏回暖的信号，中国的实体经济也走上了上行的轨道。实体经济发展了，各行业将会有更多的写字楼、商铺、厂房的需求，商业地产也将面临新的机会。商业地产或许成为豪宅之后地产行业继续稳定增长的新热点。

“大虹桥”商务区规划通过后，其实，这个地区的商业地产已经悄悄开始复苏，多数商业地产项目也打出“大虹桥”的概念，部分项目出现热销及涨价的现象；

“大虹桥”商务区的规划及上海国际贸易中心的建设，对于开发商来讲，当下也是投资开发“大虹桥”的机遇。在未来，“大虹桥”圈地运动将不可避免。近日，善于商业地产开发的潘石屹也向媒体透露，如果机会合适，将在“大虹桥”地区投资一个可以持续开发10年的项目。

这种现象不能不引起我们的关注，大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，再加上未来即将审批通过的上海国际贸易中心，如此多的热点，让任何一个投资者都无法抗拒。未来大虹桥商业地产前景可期。

如此看来，商业地产复苏，从“大虹桥”开始也有理有据，“大虹桥”将引领上海商业地产的发展潮流。