内地房企私募债在港热销 市场态度U型转变

据经济观察报2012.7.30报道

一直苦于寻求募资良方的国内房地产企业（以下简称“内地房企”），在银行贷款、民间借贷、信托渠道之外，又成功试水一条纳财渠道——在海外发行私募债券。

7月19日，金地集团(5.63,-0.07,-1.23%)旗下海外公司金地国际控股有限公司（以下简称“金地国际”）在港发行的三年期无抵押优先级债券受到超额认购，最终拢得12亿元人民币。

无独有偶，本报获悉，中国海外集团6月底在香港定向发行了15亿港元（1.92亿美元）、为期10年的私募债。

摩根斯坦利固定收益部门的人士对本报表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

“9.15%的利率在香港‘零利’环境下非常有吸引力，不过对于金地来说，融资成本比内地已是大为降低。”另一位内地房企负责人预计，海外融资渠道将会成为内地房企又一选择。

超额认购

按照原计划，金地国际只准备发债募集10亿元人民币。

未料，市场热情超过预期——其共接到了47亿元的超额认购，共有111家投资机构追捧，于是最终发行金额定为12亿元。

虽然受连续降息的影响，内地房企的融资成本大幅下降，大型房企通过信托融资的成本已经降至15％以下。不过相比之下，金地此次在港发行离岸人民币债券的息率为9.15%，显得更为划算。

即便是9.15%，在香港债市已是魅力相当，创下所有在港发行离岸人民币债券息率的新高。零息环境下，在港债券大多收益仅在5%左右。

由于金地国际并未在港上市，所以此次发行的债券属于私募债，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家账簿管理人、独家牵头经办人。

上述摩根斯坦利固定收益部门的人士向本报表示，金地在港发债的情况特殊，“能成功发出去，很多做债券的都觉得惊讶。”金地国际非港上市的地位确实让海外发债有阻力，但承销商汇丰的处理办法是让金地母公司辉煌商务有限公司（金地集团香港全资子公司）提供风险承受保证书，在法律意义上不算担保，仅是一个承担风险的协议。风险承受保证书在很多国企境外发债上经常使用，但房地产企业是第一次，并非技术上的原因，而是市场对非央企背景的地产企业避而远之。

7月16、17日，两大评级机构穆迪和标准普尔分别宣布了对金地集团的信用评级。其中，穆迪首次给予金地“Ba1”评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。穆迪副总裁及高级分析师KavenTsang评价称：“金地集团的‘Ba1’评级反映了它在中国房地产市场所成就的业绩地位，以及公司在2008年和2011年两次经济下滑周期中的良好应对。”

“评级机构给了金地境内公司‘BB+’级，而发行此次债券的境外公司仅有‘B’的评级，市场以为不会有人感兴趣，但现在看来投资者对此方式蛮认可的。”上述摩根斯坦利固定收益部门的人士称，“但不是所有人都可以用这种方式，很难说未来能推广。”

不到一月前，另一家内地房企受到如此厚遇，只是行事更加低调。

6月底，中国海外金融投资（开曼）公司（下称“中海金融”，系中国海外集团的全资附属子公司，几乎所有集团层面的融资都是由中海金融承担，比如发债、地产基金、银团贷款等）在香港定向发行了15亿港元私募债，期限为10年，年利率为6%，中国海外集团为此次发债提供担保。

这是2012年内地房地产商发行的首笔港元债券。

中国海外集团旗下有4家香港主板上市的子公司，业务均为地产和建筑，其中包括内地地产龙头中国海外发展(688.hk，下称“中海外”)。

参与此次发债的人士向本报透露，此私募债为定向发售，不存在公开发售的超购情况，但以市场接受的条件看，非上市控股公司和蓝筹股相若。

除私募债外，逾1400亿市值，属香港指数成分股的中海外今年2月16日发行了5亿美元债券，为5年期，票面利率4.875%。中海外参与发债的人士透露，询价阶段太受欢迎，发行金额供不应求，最终在2月27日再增发2.5亿美元，即今年总发债为7.5亿美元。

该人士称，无论是期限还是票面利率，中海外发行的债券都享有同业最优条件，发债前获得了穆迪Baa2的评级，为当时内地房企中最优。中海外上一次发债为2010年，10年期10亿美元债券的条件为5.5%。

“U型”回归

12亿元债券，对于金地来说并非大笔融资。对于此次发债，金地集团内部定位是做首次创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。

金地国际与中海私募债在港成功募资的情况，让上述内地房企负责人看到新的融资希望——他表示，自己正在考虑赴港融资事宜。

事实上，借道香港进行海外融资，是近两年来A股房企的趋势性选择。去年，金地曾尝试收购香港华人置业旗下至祥置业，但最后以失败告终。有观点认为，此次发债成功有利于开拓内地房企赴港融资思路。

上一波内地房企海外发债热潮为2010年，几乎所有香港上市的地产股都加入海外发债的行列，全年发债超过16笔，金额逾60亿美元。其中绝大多数内地房企都选择了条件更为苛刻的优先票据，中海外利率最低，为5.5%，花样年利率最高，为14%。

中央施行“史上最严厉调控”后，内地房企海外发债一度遇冷，去年底，很多在新加坡交易的此类债券因价格急跌，实际年利息可达25%，堪比希腊国债。

现阶段调控并未放松，但内地房企融资卷土重来，雅居乐今年3月发行的优先票据也迎得了“息跌量增”的市场热情，原计划发行5亿美元，利率10%，但最终加码至7亿美元，询价时利率下限定为9.9%。“现在（对内地房企）气氛好转一点，但仍有很多投资者只要是地产债券就不碰，或者境外发债公司本身评级不够也不会看母公司是否评级高些。总体来说金地这次发债很有信号意义，未来能否有更多非港上市的地产海外发债，还需要不停测试投资者反应。”上述摩根斯坦利固定收益部门的人士表示，今年香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。

该人士补充称，今年许多地产股的股价涨幅颇大，投资者若不愿意追高去买这些股票，会转为考虑配置内地房企的债券。此外，香港持续的低息环境亦给高息的内地房企的债券增添卖点。“大家的共识是直至2014年美国考虑加息，香港会一直维持零息环境。”其表示，近一年持有股票的回报远逊于债券，现在恒生指数平均息率约为3%，国企指数更低至1.5%，内房债券动辄9%以上的息率为投资者青睐。