爱看项目的瞎子们

中国人多，所以说话的人多、模仿说话的人多、重复说话的人也多。

一种语言一旦成为如90年代初的踏脚裤一样“不分高矮胖瘦，人脚一蹬”，再美的华服都将毁之一炬成为梦魇。

以前的“同志”如今的“朋友”概莫如此，口头上越是甜蜜的关系在拗断的时候更加恩断义绝。

一个朋友很多的人，可以说人缘好，一个嘴巴里朋友很多的人，就另当别论。

做房地产以来，听得最滥的口头禅叫做“看项目”——这句话的滥，首先是说这话的人多，从开发商到代理公司，到媒体到广告公司乃至模型公司和公关公司；其次，还是说这话的人多，从大老板到业务总监，从销售到策划，从市场到行政，乃至实习生。

宽而泛之的看地，在很多时候看来是一种错杀背景上的浪费。所谓看地，被很多老实到愚钝的市场人员做成了“看地，就是去看着地”，莫非这看地行为可以预知未来占卜吉凶？

我一直认为，作为从业者，本着对项目负责的态度进行考察无可厚非，但如果不能掌握正确的工作方法，而是为“看地而看地”则比出工部处理的“为工作而工作”更加值得唾弃。

今天的网络涉猎广达，已经可以代步很多实地考察，这时候对于要做项目而言的相关人等，包括市场、策划、销售而言，所谓的看项目，其实是一个“预习+实地佐证”的复合型互动工种，那些“因为做房地产自然要去看项目”教条下被绑架的工作思维，无非就是当年“身高150，体重150”都穿着踏脚裤招摇过市的审美强奸一样毫无美感。

关于一个项目的基础资料，包括地理位置、经济指标、交通区域、区域规划、风土人情乃至城市经济实力等等，其实都是可以通过上网获得的，那些在基地现场用脚丈量数据的行为，要么是今天全民公信缺失的表现，要么就是工作方法上的不懂装懂。

今天，我们如何看地，看项目，看的是什么？

首先，要看消费人群，这是“不像市调的市调”，但其实它的功能意义要高于针对竞争对手的市场调研，因为这是对区域消费能力、消费习惯、消费喜好乃至消费习俗的一种全方位考量——一个经济不发达地区，房地产刚刚起步，但为什么是大户型更受欢迎呢？

这个问题说简单很简单，因为“在几乎没有房地产的地方，只有两种消费者，一种是买得起的，一种是买不起的”，所以直接忽略买不起的客户，而让“买得起的客户一步到位”，这个逻辑是合理的。

但这个所谓经验的逻辑，在没有足够经验支撑的时候，的确需要我们的市场人员到当地去体验去感受去询问去采访，这绝不是网络上可以描述的东西。

其次，要看竞争对手，对手做什么样的产品、提供什么样的包装系统、做出什么样的销售道具、现场有什么样的软性服务、执行什么样的价格策略，这些都是需要去现场字字珠玑察言观色所获得的。

远程的电话市调的确也是一种不得已而为之的方法，但这种不是人对着人的见面观察方式，要遭遇“对方是否肯回答、回答是否真实、对本方参考性”都要成疑问，这个懒偷不得。

第三，要看相邻关系。一个项目（地块）的相邻关系，是必须要实地去判断的，空气环境、商业氛围、人气聚集、交通影响乃至路有多宽，这些“动态的人和静态的配置”之间的互动关系，借助网络得到的答案一定偏差较大。

按照辩证思维就事论事评估“看项目”这件事，既不赞成偷懒意图指导下的远程调研，更不赞成一群人浩浩荡荡去某地，吃着喝着一星期，你不是演员没必要深度体验生活，那是对老板资源的占用，更是对装逼文化的朝圣。

但，殊不知，在N多房地产开发地区内，一群李鬼们装模作样开着车，对着基地来来回回，抬头低头，那模样像极了【地道战】里杯弓蛇影的岗村队长们！

李鬼多，瞎子更多，但他们快乐。