张宏伟：闲置费或致“被动”开工，延续“降价跑量”...

国土资源部近日下发通知，要求各地从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。与此同时，修订后的《闲置土地处置办法》7月1日起施行。

其中提及土地闲置满1年，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满2年的，有关部门将无偿收回国有建设用地使用权。那么，这些老生常谈的规定和办法对于对房地产市场将带来哪些影响？

首先看一下笔者对近期于一些城市的房地产基础数据研究。过去一年，数据显示，房地产市场基本上呈现出：城市房地产开工面积比较大，而市场实际供应面积并没有实际预期那么多的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这样的现象主要有两方面原因造成：

第一、受资金压力影响,开发商故意推迟开工或竣工，减少占用资金；

第二、目前全国土地市场冷清，部分地方政府给开发商推一些优惠措施，比如允许开发商推迟工期、变更土地性质等。

近期，虽然市场成交量有所回升，但是，2012年1-5月份甚至整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变。

从土地市场角度来讲，中国指数研究院7月2日发布的数据显示，今年上半年全国300个城市土地出让金收入为6525.98亿元，较去年同期（同比）大幅下降38%。其中，上海、北京的降幅尤为明显。今年上半年，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。

因此，近期房地产市场成交量的回升尚未使开发企业资金面紧张的局面得到缓解，也并没有导致整个房地产投资、开工面积等数据出现增速出现停止下滑的现象，即使停止下滑，当前市场成交量对于房地产投资、开工等增速及土地购置面积的影响也有限，大多数开发企业也不会主动的加快开工节奏，形成新的市场供应进行销售，再到土地市场积极拿地。

从这个角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，《闲置土地处置办法》7月1日起施行将使整体市场不得不在资金相对紧张、未来市场回暖预期还不是太确定的市场背景下“被动”开工。这样的最直接的结果就是：“被动”开工导致市场存量再度增加，开发企业资金面及去库存的压力进一步增加，整体市场继续延续“降价跑量”的基本面。与此同时，《闲置土地处置办法》7月1日起施行，也正好可以有效地去调节由于5-6两个月市场成交量回升而导致的市场涨价的预期和供求关系。

这或许是政府所想看到的。

但是，首先，《闲置土地处置办法》严格执行之后遭殃的或许是一些中小开发企业。从市场格局角度而言，《闲置土地处置办法》有可能使一部分中小企业，尤其是只有1-2个项目小企业，通过项目开工投资销售从此退出市场。而与此同时，《闲置土地处置办法》对于资金和政府人脉资源相对比较丰富的大型开发企业、央企地产企业来讲可能影响就不会太大，这些企业有可能会因此会市场份额进一步扩大。由于土地资源多集中在大型龙头房企当中，在未来，大型房企将主导未来市场格局。

这样，如果《闲置土地处置办法》7月1日起施行对于大型龙头企业和央企不会起到实质性作用的话，那么，这个办法也就很难去有效地去调节由于5-6两个月市场成交量回升而导致的市场涨价的预期和供求关系。

《办法》中的相关规定也为其执行“灵活性”埋下伏笔。《办法》中同时明确，因未按照约定将土地交付使用权人、土地利用规划修改、国家出台相关政策、群众信访、军事管制文物保护、政府其他行为等六种原因导致土地闲置的，国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择适当方式处置，不缴土地闲置费。

从这个角度来说，《办法》此刻及时实施，还要看这个政策的执行力，如果执行力度不够，这只能起到一个警示作用，对于违规的企业是“刀下留情”，还难以起到打击“囤地”的作用。之前土地市场调控、房价调控出现的问题基本上都是采取“杀鸡儆猴”方式，对于市场的实际作用并不是很大。

同时，我们也可以换个角度考虑问题，如果这个《办法》从严实施，这对于一部分资金紧张的企业来讲，不是这些企业不想进行开工开发，而是手头缺乏周转的资金。《办法》的出台目的是让开发企业加大投资 ，加快开发，形成市场供应，但是银行却不给开发企业贷款，开发企业资金面紧张，没有充裕资金投资进行开工开发，这或许也让这部分企业生存进退两难。那么，到底是对这类企业“刀下留情”还是不管其死活严格执行？这也是值得我们思考这个政策执行力度的问题。