张宏伟：房价“市场底”止跌微涨的三个原因

中国指数研究院数据显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个，跌幅在1%以上的有12个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上的有11个，较上月增加3个。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，6月份全国房价“止跌微涨”有三方面原因：

第一、房价环比上涨的城市数量较上月有所增加，房价涨幅靠前的城市（均价较高）的均价涨幅程度（造成的结果）超过房价跌幅城市（均价较低所造成的结果），造成的全国房价在结构性上偏向向上涨，导致全国房价环比5月上涨0.05%。

从数据层面来看， 2012年6月，住宅价格环比5月上涨的45个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%。跌幅居前十位的城市依次是：张家港、湘潭、聊城、金华、温州、湛江、芜湖、淮安、桂林、湖州，前4个城市跌幅超过2%。

第二、高端楼市放量导致区域房地产市场成交结构发生变化，从而整体上也推动均价整体上涨。近期由于降价、营销活动等多方面因素，一线城市高端豪宅成交放量，从整体推动城市房价上涨，这样，也客观上带动全国楼市均价止跌微涨。

以上海为例，同策咨询研究中心数据显示， 2012年4-6月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年6月份成交均价达到年内新高，达24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均价也在高端市场放量的市场背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，上海近期出台非沪籍单身在上海购房叫停，一定程度上是在控制高端需求过多进入市场，从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

 2012年1-6月上海中高端商品住宅市场成交比例

          数据来源： 同策咨询研究中心 数据截止6月30日

第三、无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

那么，房价“止跌微涨”对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，房价“止跌微涨”的整个市场背景来看，2012年1-5月份甚至整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变，“止跌微涨”还难说会造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。

从未来趋势角度来讲，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。

从这个意义角度而言，购房者应该抓住这个阶段性的“市场底”购房，尤其是要抓住开发商“策略性降价”的时机，抓住这个时机的窗口购房，这样方可节约购房成本。

从政策总的趋势角度而言，“微调”定向放松仍然是政策面走势的大的趋势，这样的一个政策基本面还会导致市场持续进行放量，为首套房的自住需求争取更多的购房时间。因此，整体市场在7-8月传统的淡季时间段应该还会在微调的时间窗口下继续放量，不会有改变，整个6-8月份还会延续“淡市不淡”的市场行情。

因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”。这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。