张宏伟：楼市成交量回暖与否的三个标准

在政策面“微调”的刺激下，今年5-6月楼市成交量得以回升，于是业内外人士就称之为“楼市回暖”，但是，“楼市是否回暖”还值得我们进一步探讨，尤其是楼市回暖的标准是什么？我们怎么看待当前的市场成交量的回暖，以及今后房地产市场成交量的趋势？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，楼市成交量回暖与否不能简单只看1-2个月的成交量是否增加，应该从“三个基本标准”的角度来研判楼市是否成交量回暖：

第一、政策面有没有给予房地产市场更多的宽松的空间，房地产市场基本面有没有回暖，这是衡量房地产市场是否真正回暖的基础市场背景。

从整个市场基本面的角度来看，2012年1-5月份甚至整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升，而后期成交量持续回升与否还值得我们去观察。

第二、成交量回升是仅仅1-2个月时间，还是更长，成交量回升后是否可持续，如果回升这个时间可以持续6个月以上，并且已形成趋势，我们可以称之为回暖。就当前市场成交量而言，也仅仅是5-6两个月时间的成交量的回升，还不足以说明成交量可持续性回暖。

如果成交量的持续回升已经带动大多数房企投资意愿回升，大多数房企又开始重新在土地市场上拿地，那么，这个时候才叫真正回暖，否则，开发企业不扩大再生产的市场背景下，还难说回暖。

第三、改善型需求有没有开始入市，如果仅仅是自住首套房需求在入市，那么，整体市场还没有被具有市场成交量回暖上升意义的改善型需求所认可，楼市也难言回暖。现在看来，改善型需求有逐步入市的动机，不过，这主要和政策高压下楼盘降价因素所致，如果降价空间收窄或不降价，那么，这类需求是否还会继续入市也值得我们去观察。

从以上几个指标来看，房地产市场成交量还正在处于阶段性的“回暖”过程，，截止目前为止，整个市场还难称真正意义的回暖。不过，当前随着以上几个指标发生变化，房地产市场成交量回暖有望实现。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策总的趋势角度而言，“微调”定向放松仍然是政策面走势的大的趋势，这样的一个政策基本面还会导致市场持续进行放量，为首套房的自住需求争取更多的购房时间。因此，整体市场在7-8月传统的淡季时间段应该还会在微调的时间窗口下继续放量，不会有改变，整个6-8月份还会延续“淡市不淡”的市场行情。如果这样的行情得以延续实现，那么，到那时候我们可以称之为成交量回暖。

因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”。这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。