险资试水养老社区投资风险暗存

据中国房地产报2012.6.21报道

保险产品衔接养老社区的创新商业模式，终于迈出了实质性一步。

　　日前，历经5年考察、论证和探索，泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）正式推出了国内第一个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划“幸福有约终身养老计划”。随后，泰康人寿董事长陈东升在6月6日举行的泰康之家奠基开工仪式上透露，不到一个月的时间，该计划用户已达50位，其中25人正式签单，30人预付了保费。

　　在各路资本对于养老地产“想说爱你不容易”的当下，保险公司凭借其强大的资金实力，以及保险业务与养老项目的高匹配性，一直备受业内关注。

　　然而，尽管泰康人寿正式推出的保险产品与养老社区相衔接的商业模式看似简单，但是，由于养老产业尚处起步阶段、收益率不明朗等原因，这一全新产品已受到土地、运营、产品等种种掣肘，而难于前行。而泰康幸福有约产品的推出也没有被业内看作是保险公司大举进军养老社区的发令枪。

　　“国际上养老社区的回报周期一般都是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位不愿意透露身份的保险业内人士表示，虽然各家公司都在积极地划分未来蛋糕，但是，对于挂钩保险产品的养老社区，各家公司仍处于试水、探索阶段。一定阶段内，不会出现大量的具有险资基因的养老社区产品。

　　试水不易

　　养老产业的蛋糕“诱人”亦不等人。

　　与泰康人寿一样，最近，其他保险公司亦在养老社区的推出上有所动作。据悉，同样备受业内关注的合众人寿保险股份有限公司就在忙于为其在武汉、沈阳的两个项目招聘相关营销策划人员。

　　然而，试水并不易。据上述不愿意透露身份的保险业内人士透露，泰康人寿目前在6月6日动工的养老社区地块的获得并不顺利。

　　“2008年开始接触的是北京昌平新城用地，后来改成了北京小汤山温泉乡，再后来又回到了昌平新城，直到2011年12月底，泰康人寿才在昌平新城标得一块用于养老社区开发的土地。”上述不愿意透露身份的保险业内人士表示。

　　据了解，泰康人寿之前广为被媒体报道的上海崇明岛地块、武汉以及成都等地地块目前亦处于悬而未决的状态。

　　“鉴于目前大家认为有钱可挣的高端养老需求，其实保险公司是愿意考虑城市核心地块的。但是，目前一二线城市核心区域根本没有那么多土地可供选择，而选择远郊地区用地则往往会陷入"一级开发协议好签、二级获地不确定"的尴尬境地。”DTZ戴德梁行投资部一位董事亦表示。因此，保险公司介入地产开发不仅会受到开发资质等各种限制，进行养老社区的一级开发则更是难上加难。

　　而2011年11月在上市路演过程中，新华人寿保险股份有限公司总裁何志光也曾爆出，公司命名为“新华家园”挂钩养老社区的保险产品已经上报保监会，北京延庆和密云养老社区设计规划已完成。是时，何志光曾表示，养老社区创新产品“新华家园”有望在2012年年初开售。但是，时至今日，这一产品并无下文，其推出计划可能已经落空。

　　产品、模式之困

　　日前，泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”选择了入住式的持有模式，以涵盖家庭养老财务规划和养老生活安排。

　　泰康人寿副总裁兼首席市场官尹奇敏介绍，“幸福有约”计划让客户在享有保险利益的同时，享受到由泰康之家提供的“保证入住养老社区资格”。而保险合同产生的利益，可用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。

　　具体而言，“在养老社区，客户将享受到包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的生活、服务，目的是为了塑造一种全新的老年生活方式。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军介绍。

　　据记者了解，泰康人寿的选择并不是特例，众多保险公司亦正重点酝酿类似产品。

　　泰康人寿董事长陈东升就多次公开发表文章表明保险公司选择此类产品的原因：持有型的养老社区向上可衔接医疗保险、护理保险和养老保险等保险产品，更可以带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，形成完整的产业链。

　　一般来看，养老社区采用收取入住费型的持有模式虽然会推高入住门槛，但这部分费用不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼。“但这样的养老社区在中国还没有成功案例。”上述DTZ戴德梁行投资部董事指出，运营队伍、模式的不确定，将会延迟其产品的推出。

　　“对于入住式养老社区，保险公司可以确定建设养老社区的资本投入，可以估测某些疾病的发病率、治疗费用等风险，甚至通过精确计算可算出相应的保费。但整个养老过程中有很多环节是无法估测成本的，比如老人在养老期间费用、疾病应对、护理方面到底会产生多少费用，目前并没有参考值，产品体系不成型会导致很大的风险。”上述DTZ戴德梁行投资部董事指出。

　　而即便土地获得已经确定，产品成型，组建养老服务运营团队的难度也会让各家保险公司踟蹰不前。

　　据上述不愿意透露身份的保险业内人士介绍，中国人寿保险股份有限公司曾与一地产开发公司中冶寰泰生态城投资有限公司签署合作协议，共同开发河北省廊坊市万庄生态城项目，但两年过去了，进展不大。“原因就在于运营上，他们尚无管理经验，重金挖来了一些养老运营人才，却因迟迟不推出实质性动作，使部分人才流失。”

　　“面对这一问题，有的险资是自己组建公司，有的则是收购国内成熟的养老运营公司发展。”上述DTZ戴德梁行投资部董事说，“但据我了解，某一保险公司就差点成为上海亲和源运营管理公司的股东，但最后却没有谈成”。

　　上述不愿意透露身份的保险业内人士也指出，包括泰康人寿在内的更多保险公司非常希望与国际知名的社区养老运营公司合作。但是，多年来，与这类公司达成一致、并形成合作的并不多。

　　“有的保险公司花费大量精力将美国靠前的养老运营商都谈了个遍，但合作意向多不明确，原因在于，美国这类服务公司在本地经营也并不理想，他们往往只愿意提供管理和技术，希望坐享养老服务收益甚至保险公司保险产品的收益，但不愿以资本介入，这让保险公司难以接受。”上述人士介绍，因此，双方合作总需要一个漫长的博弈过程。

　　看来，资金实力雄厚的险资介入养老地产除了要在土地上进行突破外，还要找到解决运营的有效办法，才能切分养老市场的蛋糕。