信托兑付寻路变现股权

据中国房地产报2012.6.4报道

“我们"华澳长信8号信托计划"已经从29日开始兑付了，投资人都是按照合同约定的本金和利息兑付的，并不是像媒体所说的那样，因担心不能及时兑付，所以将股权变现卖给了开发商。中天兴业本来就是上实发展的全资子公司，当然也不存在大股东回购的问题，你可以过几天看我们的清算报告。”5月30日，华澳信托发行的“华澳长信8号信托计划”的项目经理在电话中对本报记者说。

事情还得从5月11日说起。当天，上海实业发展股份有限公司(以下简称“上实发展”)发布公告称，董事会同意全资子公司上海上实城市发展投资有限公司收购华澳信托持有的天津市中天兴业房地产开发有限公司(以下简称“中天兴业”)49.34%股权，收购价格为7.5845亿元，从而拥有天津莱茵小镇项目的实际开发权。

2011年5月27日，中天兴业将49.34%的股权质押给华澳信托，委托华澳信托发起并设立了为期一年的华澳长信8号信托计划，融资7亿元，年利率6%～7.2%，主要用于开发天津莱茵小镇项目。外界质疑称，由于该信托计划已到期，华澳信托共需兑付本息为7.5亿元左右。或许是感受到了兑付压力或者是发生延期兑付的可能性，华澳信托选择了将中天兴业的股权变现，以解当下的燃眉之急。

卖股权筹钱已成时尚

无独有偶。为“救急”已逾期的10亿元信托贷款，北京华业地产股份有限公司(以下简称“华业地产”)近日也发布公告称，2010年4月，华业地产子公司——深圳市华富溢投资有限公司向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于该笔借款期限已满，基于上述事宜，深圳市华富溢投资有限公司及北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署协议重组上述债务，而华业地产也将为其提供连带责任保证担保。

此前还有，吉信长白山11号南京联强集合资金信托原计划于今年3月30日到期，因无法如期兑付，最终由华融资产管理公司接盘。种种迹象表明，将所投资地产项目的股权卖掉以腾挪出资金兑付收益，已成为当下信托公司最流行的一种操作方式。

一方面是铺天盖地的房地产兑付风险的讨论，一方面是房地产信托频频延期兑付，一方面又是信托变现房企股权应急刚性兑付，这些迫使曾经长期占据信托发行市场半壁江山的房地产信托，无限风光一去不返。自从去年7月份监管层警示房地产信托风险以来，房地产信托规模占比再也没能超过当月发行信托产品总额的50%，而今年前四个月，更是降至了每个月占比不超过30%。

上海某信托公司内部人士接受本报记者采访时表示，越来越高的兑付风险使得信托公司不得不改变策略，从延期兑付到卖项目股权筹钱，应该说是信托公司的“无奈之举”。2012年，对于房地产信托而言，谈不上险象环生，但和现在的环境比较切合，那就是“纠结的政府，纠结的房地产，纠结的信托”。

业内分析师在接受本报记者采访时认为，这与房地产调控政策有极大关系，房地产市场持续低迷导致的销售回款不畅，使得前几年高调成立的部分房地产信托项目面临兑付危机，到期的房地产信托能否及时兑付，成了信托公司的一块心病，受房企资金紧张影响，信托公司选择将项目公司股权变现，以偿还即将到期的房地产信托，未尝不是“明智之举”。

但在研究员看来，信托公司变现投资项目股权并不是很频繁，上实发展和华业地产也只是个案。有研究员在接受本报记者采访时指出，现在的房地产信托在操作模式上更多的还是传统模式，像变现股权这种做法必须是股权投资类项目。今年一季度共发行了165款房地产信托产品，发行规模为354.15亿元，其中，股权投资类产品占比只有7.9%，而去年股权投资类项目规模占比高达37.5%。不难看出，风险最高的股权投资类地产发行规模已大幅缩水，这也说明了信托公司在有意借助“调结构”方式来规避潜在风险。

信托兑付大考化小

曾几何时，在房地产业“限购、限贷、限价”的“三限”措施，以及“去投资化、去投机化”的“两去”目标调控下，房地产信托一度成为开发商的“救命稻草”，也正是因为当时房地产开发商一窝蜂地发行高利率的信托产品融资，使得2012年的房地产信托面临兑付大考。

上述研究员表示，“对于信托兑付我还是持比较乐观态度，即使说可能会出现一些兑付危机，也可能是占比不到5%，应该是一些小开发商时点兑付的危机。在如此"风声鹤唳"的市场环境下，房地产信托的发行转为弱势已是明了，但该类产品不会剧减，仍将是集合信托产品中较重要的一类。”

在业内人士看来，目前二季度过半，尚未出现公开的房地产信托兑付风险事件，其中，不乏个别遭遇兑付时间刚性的房地产信托产品采取了产品延期、房地产基金接盘、资产管理公司收购等多种以时间换空间的方式。房地产信托连续两个季度新增较少、存量下降更是降低了系统风险出现的可能。

中国人民大学信托与基金研究所所长周小明认为，对于房地产信托，不排除个别项目出现流动性风险，但只要房地产行业不大起大落，总体风险是可控的。

“房地产信托不太可能如市场传闻一般被完全叫停。在通过净资本约束信托公司房地产信托规模的基础上，监管部门可能进一步提高房地产信托的交易对手(房地产企业)和项目资质的门槛。”业内认为.