张宏伟：河南楼市“微调”三方面试探政策底线

河南《大河报》6月25日报道，河南6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（下称《意见》）提到，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。此次新政受惠者不仅包括购房者，也包括对于缓解开发商资金面等方面也出台了定向宽松的措施。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此次的政策微调的幅度和范围比之前有所扩大，与以往的微调差别主要表现在三个方面：

第一、之前调控政策是认房认贷认真查，现在认贷这条看似放松了，购房者不管有没有贷款记录 ，现在只要名下没有房子，都可以买房了；

第二、利率优惠和鼓励幅度和范围比之前大了许多，首套房可以最多七折利率优惠，公积金贷款购首套房最低可以首付两成；

第三、对于开发企业而言，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行，缓解了开发企业资金面的压力，与此同时，其他各项鼓励性措施，如关于合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长3个月，变相地支持了开发企业回笼资金 。

从河南楼市新政“微调”本身来看，以基本围绕刺激“自住需求”、首套房需求为主来刺激房地产市场成交量回升，同时，也在于通过这三方面的微调范围的扩大来试探政策底线，如果河南楼市微调得以通过，那么，河南楼市新政将再次印证了楼市政策“微调”仍为当前市场趋势的现状，并且，微调政策的幅度和范围有可能还会进一步扩大。

此外，据经济观察报等媒体报道，国家发改委对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。而具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。

从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。

从楼市政策“微调”对于房地产市场的影响角度而言，政策“微调”为市场成交量回暖提供了政策面、市场面的机会，2012年5-6月开发企业通过“降价跑量”取得了不错的销售业绩。楼市6月成交量继续延续“红五月”的态势，住建部官员也表示，成交量的回暖是楼市回归正常的市场表现，从这个角度来说，官方已经默许楼市“微调”政策对于成交量回暖的作用，并且短期内来讲“微调”政策应该还会延续。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整个市场基本面的角度来看，今年1-5月份，房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升，而后期成交量持续回升与否还值得我们去观察。因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”，这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。