杨红旭：清查土地闲置板子要准

调控房价，实属不易，清理闲置用地恐怕更难。在房地产调控依然从紧，房价出现下跌的背景下，国土资源部日前发布新修订的《闲置土地处置办法》，并将于7月1日起施行，此政颇有看点。

土地闲置，实在不是什么新话题。过去十年，是我国房地产市场的黄金十年，也是土地闲置层出不穷的十年。国家统计局数据显示，2000-2009年，全国房地产企业购置土地面积33亿平方米，而完成土地开发面积仅有近21亿平方米，简单计算可知，约12亿平方米土地未被开发，这其中不包括部分土地出让后又因各种原因而被收回的情况。按一年不开发即为土地闲置的国家规定，预计近10亿平方米可能属于闲置用地。

旧版《闲置土地处置办法》，出台于1999年，至今已过13个年头，其间我国房地产市场发生了巨变，土地管理出现了很多新问题，房价高企，社会上对于《办法》落实情况及其效果也多有议论。2003年开始实行紧缩性的房地产调控，诸多文件频频涉及清查闲置用地。新版办法中提到的“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权”，其实早已有之。

然而，近些年来闲置用地的治理效果却不算理想。究其原因，错综复杂。归纳起来，不外乎两点：不知该打谁的板子，或者不愿打板子。由于房价上涨，一提到土地闲置，人们总是不假思索地认为，是黑心开发商为了坐等土地升值而为之。情况未必总是如此。国土资源部副部长贠小苏曾公开表示，截至2009年底，全国54％左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。就某块土地而言，造成闲置的原因到底是与开发商有关，还是与地方政府有涉，不少时候是笔糊涂账。

即便少数项目事实清楚、证据确凿，也难以打板子。如果责任在地方，往往需上级部门甚至是国土部进行督查、约谈和处理。确实，近几年国土部部长每年都会约谈少数违规使用土地的地方官员，但真正涉及土地闲置的不多。如果是开发商的原因造成土地闲置，地方上碍于各种关系与情面，往往又难以从严处置。

清查土地闲置，是块硬骨头，不好啃。因此，新修订的《闲置土地处置办法》，不仅根据十几年来的新情况进行调整，而且在某些关键环节更加细化，使其更具可操作性。比如，很多城市都会见到某些土地围墙里面是荒草，如果仅以“围墙”为动工标志的现象，则开发商未免太容易弄虚作假了。现在则将“动工开发”定义为依法取得施工许可证后，区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目，分别确定标准。也就是说，需要真的打桩挖土才行。

再如，开发商一般不会轻易起诉政府。新办法更加强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位，规定对政府原因造成的闲置土地，应由政府或者政府有关部门承担违约责任，并采取更加灵活和更加符合实际的措施：包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等，从而保护了开发商的权益。总之，要想查处土地闲置，首先得能讲清楚责任，其次才是能以商业原则公平对待土地交易双方，勿以地方政府而免责之，勿以大牌企业而姑息之。

刊发于新闻晨报