杨红旭：七折房贷少如“唐僧肉”

上周降息，如同春雷，预示着货币政策实质性宽松阶段的来临。与之相伴，房贷政策趋松的信号同样显著。据报载，降息当天央行向各商业银行下发“银发[2012]142号”的“特急”文件：贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。

房贷怎么了，难道要重回到2009年宽松程度？众所周知，遭遇国际金融危机的冲击，2008年我国经济增幅急剧下滑，并于2009年一季度触底，最低值为6.2%，为了刺激经济，国家出台了“四万亿投资计划”，并实行超宽松的货币政策。与之适应，个人房贷大幅放松，其中首套房贷利率最低七折，首付最低二成。

2009年底，随着新一轮房地产调控的展开，个人房贷政策一步步收紧，七折利率渐成往事，在最疯狂的2011年四季度，连首套房贷利率也一度高达基准利率的1.1倍。今年以来，随着经济增幅加速下滑，以及房地产调控效果渐趋显现，楼市成交陷入低迷，相关部门转变态度，对于首套房采取积极的支持行动，具体表现就是贷款利率趋于下滑，部分银行可以打八五折。

央行此特急文件，颇具深意。官方和智囊机构，原本认为这轮经济下行，将会于今年一季度触底，结果4月份的很多数据表明，经济仍在下滑，于是5月以来，国家刺激经济政策频频出台。信贷政策是重要工具，降息与贷款利率打折，皆是价格型调整手段，有助于降低贷款者的融资成本。另外，还有政府财政吃紧的因素。1-5月全国财政收入比去年同期增长12.7%，增幅同比回落19.3个百分点，其中税收收入增长9.4%，增幅同比回落21.4个百分点。收入增幅明显回落的主要原因之一，就是商品房销售额同比下降9.1%，比去年同期回落27.2个百分点。比如，房地产营业税减少 22亿元，下降 6.9%。与此同时，1-5 月全国财政支出增长 22.4%。而地方财政入不敷出的情况亦加剧。

房贷利率可打七折，明白无误地表明房贷政策还将进一步宽松化，尤其是针对首套房。今年以来，对于自住需求的扶持，主要体现在首套房贷方面。前段时间，住房城乡建设部新闻发言人接受新华社记者专访时讲得明白：“要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策”。中央是保护刚需的，但仅限于首套房，而且还仅限普通自住房。

值得关注的是，央行文件一出，很多人猜测房贷将全面放松。先别高兴的太早。其一，当前宏观经济政策宽松程度有限。2008年9-12月，曾连续五次降息，而当前只有一次。2009年上半年CPI出现负增长，也即通缩，而5月份的CPI创近23个月新低，却仍高达3%，这就制约了今年货币政策放松的空间。另外，2008-2009年为了救经济，打断了产业转型的进程，而当前国家仍然不断强调推进产业转型。2009年新增贷款近10万亿元，而今年预计只有8万亿元左右，在此形势下，个人房贷的放贷规模及政策优惠，注定难与彼时比肩。

其二，房地产调控从紧的主基调没变，抑制房价仍是调控主目标。2009年，房地产调控全面放松，而今年仍紧巴巴。前段时间，住房城乡建设部新闻发言人接受了新华社记者专访时强调：坚持房地产市场调控政策不动摇，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。由此可见，房贷政策脉络清晰：三套及以上停贷年内不会取消，二套房贷从严还将持续到下半年，预计年内改善需求政策松绑别存奢望，除非宏观经济下滑超预期，“保增长”压力过大，才会重加大刺激楼市需求的力度，涉及二次改善需求。

总而言之，央行放大个人房贷的打折尺度，反映出对于刚需的保护，而二套房贷仍得看中央“脸色”，现阶段只能将房贷政策定性为“有保有压”，更加注重差异化对待不同性质的购房需求。况且，央行将房贷折扣最大放至七折，并不意味着商业银行都愿意这么干。商业银行会根据自己情况及利益，确定适合自己的房贷利率。即便是针对首套的房贷，今年七折绝不可能成为普遍现象，八五折成为主流的可有性较大。

刊发于东方早报