张宏伟：房地产投资增速“急降”，“降价跑量”仍是趋势

由于楼市调控的持续执行，2012年1-5月份房地产投资的各项数据和指标表现出增速下降或直接下降的态势。从国家统计局公布的数据来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要呈现出五方面特征：

第一、房地产投资增速急降，但仍然保持一定的增速。

据国家统计局数据，2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。这样的投资增速，远低于2011年全年全国房地产开发投资同比名义增长27.9%的速度，几乎是接近2009年16.1%近年来增速的最低值。但是，由于商品房持续投资、保障性住房等投资导致房地产投资增速还保持一定的增速。

第二、东部地区增速低于中西部地区增速，以东部地区一线城市为代表的楼市调控明显严格于中西部，这导致中西部地区成为开发企业战略投资转移的方向。

1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点。

从全国市场投资情况来看，城市化进程的主力是二三线城市、甚至三四线城市，这些城市受到楼市调控的影响并不大。从各个城市的发展规划来看，大多数城市都出台了类似于新城、新区、城市副中心等发展规划，在这样的发展规划下，中西部这些城市仍将保持相对较高的房地产投资的增速。

第三、商品房销售面积和金额增速继续保持同比下降趋势，但由于楼市"微调"措施，增速已呈现停止下降略微回升的态势；但是，商品房库存继续加大，整体楼市应该还会继续延续"降价跑量"的态势。

国家统计局数据显示，5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。商品房库存继续加大，整体楼市应该还会继续延续"降价跑量"的态势。

第四、由于商品房市场销售并为明显改善企业资金面，开发企业土地购置面积呈现下降趋势，开发企业拿地意愿降低。

国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。

第五、开发企业自筹资金比例增长明显较快，显示出房企融资渠道不断收紧，开发企业资金链还是相对紧张。

1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。

通过以上分析我们可知，由于楼市限购限贷的调控政策持续执行导致商品房销售速度放缓，从而导致开发企业拿地意愿降低与房地产投资增速"急降"，这从一定程度上也影响宏观经济走势不太乐观。于是，在这个阶段，为了保证宏观经济"稳增长"，央行三年来首次降息。"降息"后与年内两次"降准"形成市场叠加效应，适当释放市场"流动性"，以配合2.0版"四万亿"资金对于宏观经济"稳增长"的作用。

那么，在CPI企稳回调，市场"流动性"逐步释放，楼市政策开启"微调"市场背景下，房地产市场未来走势如何？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策走向角度而言，"刺激刚需"政策应该还会继续发挥刺激首套房置业者入市的作用，从今年全国5月份楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向。2012年5月份全国大多数城市成交量出现反弹，但是，个案价格依旧保持"降价跑量"的态势。

因此，从这个角度而言，"降价跑量"的整体市场形势会使2012年下半年商品房市场成交量应该会好于上半年。不过，由于限购、限贷政策的存在，投资性投机性需求没有办法大规模进入房地产市场，因此这类需求不会对房价起到助涨的作用，从这个角度而言，2012年年内，在政策没有实质性放松的前提下，房企"降价跑量"不会改变，房价不会出现明显反弹的迹象，但是房价有可能会因为成交量的回暖而降幅收窄，开发商对于降价幅度有可能会"见好就收"。

从房地产市场投资趋势角度而言，对于房企来讲，房企不会因为此次"降息"而资金面有所缓解，整体房企资金面紧张的局面不可能改变，不过资金面走向宽松的预期有可能会促使开发企业继续博弈市场，以赢得后期政策面对于房地产开发行业的宽松。

从当前市场环境来讲，尽管当前银行对于开发企业尤其是中小开发企业还有开发贷款的限制，但是，"降息"之后，政府刺激经济过程的"稳增长"2.0版"四万亿"定向投资在执行层面仍然不可避免流入到房地产行业，对于部分开发企业产生间接性的利好影响。

从开发企业下半年的购地意愿来讲，由于上述间接性的利好因素存在，也受到下半年商品房市场成交量回暖的驱动，开发企业拿地意愿有可能要比上半年要强。与此同时，由于房产是"期货"，当前项目投资往往1-2年后才可以进行销售，投资增速是反映未来1-2年甚至更长时间的房地产市场预期，未来房地产市场仍然中长期看好，开发企业有可能通过下半年出手拿地，"换仓"谋求下一轮市场发展机会。

从投资角度来说，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，调控的周期的拉长导致不同的开发企业产生不同的应对策略和结果，对于还想持续在房地产发展与成长的房企来讲，此时，应该及时判断由于调控的周期的变化而导致的土地市场供求关系层面的变化，从而合理把控好市场投资周期的规律，选择合适机会抄底土地市场。

行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在"逆势扩张"的市场背景下立于不败之地。

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