张宏伟：土地市场仍难出现“高溢价”

上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，6月6日，7幅地块将于上海土地交易中心进行现场竞拍，出让面积共计16.92万平方米，起始总价20.84亿元。截止6月4日，共有72家房企领取竞买申请书。该7幅地块分别为临港芦潮港社区B0201、B0202-2地块、东大名路1060号地块、嘉定区嘉定新城B25-1地块、嘉定区嘉定新城D10-24地块、嘉定区马陆镇28-01地块、杨浦区1街坊地块以及嘉定区回城西路以东、安昌弄以北二期地块。

尽管有这么大体量的土地入市，但受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地"准流拍"频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的3成。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在这样的市场背景下应该不会再像之前那样出现溢价率较高的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为原因三：

第一、尽管今年3月、5月成交量反弹，但是开发企业资金链相对紧张，开发企业不会这么激进的进行拿地，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手；

第二、当前宏观土地市场交易背景以底价成交为主，有些地块的附带苛刻的竞拍条件往往让想竞拍的企业望而却步，竞争相对减少的市场情况下会减少相互抬价提高溢价率的现象。

第三、政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从投资角度来说，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。

在当前，笔者看来，房企之间正在出现分化，一类是大型龙头房企，它们以高周转的市场策略为核心，回笼资金后，以稳健的方式继续保持一定的发展速度；另一类房企就是一方面加大项目的资金回笼回笼，另一方面在土地市场比较激进，谋求"弯道超车"，这些房企为数并不为多；还有一些房企或停止发展明哲保身，或慢慢淡出房地产市场，在本轮调控中出局。

调控的周期的拉长导致不同的开发企业产生不同的应对策略和结果，对于还想持续在房地产发展与成长的房企来讲，此时，应该及时判断由于调控的周期的变化而导致的土地市场供求关系层面的变化，从而合理把控好市场投资周期的规律，选择合适机会抄底土地市场。

行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在"逆势扩张"的市场背景下立于不败之地。

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