张宏伟：商业先行 周康板块发展潜力更胜三林

上海斯盖营销策划高级调研经理 张宏伟

周康板块要想发展 交通必须先行

【张宏伟】：刚才来的时候，我问宋会雍，我说未来周康的房价是否会涨？他说应该不会涨。这一问一答里面，暗示了房产行业未来的走势。我们说的房价，其实是周康住宅的房价，周康板块住宅市场本身也代表了上海楼市现在发展的趋势。现在业内也有很多观点说是要回调，回调多少？我在我最近的一篇博客里说到：“上海楼市高位盘整，不知跌多少，但知涨不动。”

周康未来会怎样？我个人认为影响最大的是交通，刚才来的时候，交通不是很方便。当然有很多的原因，包括原浦东和原南汇行政区划的影响及其他的因素。周康板块未来如果要想发展，交通必须先行。现在规划的有11号线、18号线，还有其他政府的措施，把浦东的道路打通等，都会在未来的3到5年内做到，在未来3到5年内对周康板块会有好的影响。

另外，从整个房产行业发展的情况来看，包括刚才我也提到，现在住宅的房价涨不动了，而不是指商业、办公楼涨不动了。刚才顾老师谈了一些发展不平衡的现象，其实包括上海的楼市也好，周康板块也好，房地产行业内部发展结构性不平衡，包括09年的房产行业也是这样。

楼市热点还没涨到商业地产

现在的情况，拿上海来说，住宅包括别墅和豪宅，都是热点。现在的热点热到什么程度？涨不动的程度。我刚才在车上听宋会雍谈，现在的一些豪宅，乱报价，报10多万，实际成交价可能是6万、8万。商业地产，现在并没有反应出火爆的现象。楼市的热点，现在还没有涨到商业地产。周康板块前期住宅涨得很快，从5月份到10月份，一个楼盘的涨价可能会翻一番，但是商业地产的价格并没有太大变化。未来商业地产，包括周康板块在内，有可能会有起色，会有新的发展起点。住宅和商业，包括其他房地产行业的业态，需要内部结构性的均衡发展，住宅已经火爆了，未来是否会转到商业地产？有可能。

另外，实体经济也在发展，包括现代服务产业，对办公、商务的需求，也在增加。周康板块周围有10大产业园区，还有其他服务产业。周康板块在南汇并入浦东后，政府方面也会有很多支持。有了支持之后，商业地产应该会有一个新的增长趋势。

万达项目本身来说，也是周康地区地标性的项目，这个项目本身有一定的凝聚效应。万达的模式，在国内本身就是创新、领军的模式。万达商业广场在周康地区形成品牌效应，周边有可能带动主题商业、商业街，甚至其他的购物中心，再带动周边的住宅。商业地产在周康板块甚至上海楼市，在未来可能会是一个新的亮点，可能会代替豪宅，成为下一个上海楼市发展的特色。

相对三林板块 周康板块需要更持久的发展

【张宏伟】：三林地区，之前已经被政府规划成为城市副中心。现在发展虽然不是人们所希望的那种结果，但毕竟还是发展了。三林区不管是别墅也好、高档的公寓住宅也好，从这个角度来说，还是有一个长足的发展。从价格的角度衡量来说，达到了城市副中心的要求。但是整个三林区也不能完全用房价衡量，现在三林区欠缺的还是商业方面。

三林地区也吸引了很多高端人群，随着世博会的召开及世博会结束之后，三林的发展还会更倾向于向高端发展，高端住宅会得到进一步的强化。房价，有可能会进一步上涨。三林，住房需求的档次也比较高，有这样的需求拉动三林板块。

周康，欠缺的还是交通这块。相对三林，现在还不是很方便。三林，现在到市区还是比较便利的。从整个房地产市场来说，刚才也提到，从南汇并到浦东之后，周康板块未来是否可以成为城市核心发展板块？这这可能需要很长的时间。周康要想成为网上所说的“会成为未来的陆家嘴”，现在来看不太现实。

现在商业的项目入主，对周康板块也会有好的影响。刚才讲到了，交通带动商业，商业带动周边住宅，这样说可能有点绝对化，但是总体来看，基本还是这个发展思路。周康板块现在需要靠交通支撑商业的发展。商业发展了，才会有其他商业项目、住宅的来跟进，这样周康板块会有一个持久的发展过程。