张宏伟：新江湾“地王区”难现“地王”

上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，6月6日，7幅地块将于上海土地交易中心进行现场竞拍，出让面积共计16.92万平方米，起始总价20.84亿元。其中，新江湾城杨浦区1街坊地块也将进行出让。

新江湾城板块是杨浦区目前唯一一个以高档居住为特色的板块，由于其土地资源的稀缺性、杨浦当地高档物业供应较少及新江湾城具有湿地等生态方面的优势，赢得了众多以开发高档物业为主的开发企业关注。因此，总的来看，土地资源的稀缺性及高档物业的高溢价收益是导致新江湾城板块不断出现"地王"的主要原因。

但是，在调控背景下，受此影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地"准流拍"频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。新江湾城板块在这样的市场背景下应该不会再像之前那样出现溢价率较高的"地王"现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为原因三：

第一、开发企业资金链相对紧张，开发企业不会这么激进的进行拿地，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手；

第二、当前宏观土地市场交易背景以底价成交为主，这样的地块，再加上地块的附带条件，应该在这样的市场背景下不会出现明显的溢价。

第三、政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受。

从投资角度来说，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。

但是，新江湾杨浦区1街坊地块较小，如果是板块内其他开发企业进入开发，有可能风险机会比较大，如果此杨浦区1街坊地块正巧被此地块周边项目的开发商拿走，那么这个地块就可以和周边地块统筹开发，那么有可能会突显它的市场价值。

张宏伟的联系方式：

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