张宏伟：楼市始终处于“阶段性”观望状态

5月22日，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元出席活动时，当前，商品房的库存压力增大，行业竞争加剧，希望房地产开发企业，尤其是代表行业的上市房企能够认清形势、顺应市场、以价换量，主动调整企业发展战略和经营策略，积极参与保障性住房的建设和运营管理。

从上海商品住宅市场短期趋势来看，同策咨询研究中心数据显示，近期上海商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米左右的高位，市场去化周期在15个月以上（按照去年月均去化量60万平方米来计算），15个月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但"以价换量"大趋势短期内改变不了。

对于房地产市场而言，尽管开发商也开始"以价换量"回笼资金，但市场成交量本身没有并明显呈现出趋势性回暖的态势，整体市场月度成交量基本上维持在60-70万平方米的态势，开发商博弈调控政策的市场环境基础仍然没有改变。具体而言，开发商并没有大规模推盘回笼资金，在"以价换量"的同时也把控销售节奏步步为营，一旦市场出现反弹，其将会采取降价幅度收窄，或微幅涨价的策略。

从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于"阶段性"的观望状态。这种"阶段性"的观望主要表现在开发商一降价市场成交量就被激活，一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场处于阶段性的观望状态主要有三方面原因：

第一、部分开发商继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，等待出台"刺激刚需"的政策措施是导致整体市场陷入观望的原因之一。

第二、大幅降价楼盘始终是集中在相对比较少数的开发商或楼盘当中，整体市场没有出现普遍性的大幅降价。

第三、部分开发商收窄房价，及部分银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。从房地产市场调控政策特征而言，"扬州新政"被默许，尽管官方不承认房地产市场调控政策会继续"微调"，但是"稳增长"基调之下楼市"微调"之趋势也显得不可避免。楼市"阶段性"观望状态能否因为"稳增长"而有所改观，这些我们拭目以待。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从楼市政策走向而言，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示楼市调控"政策底"已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续相对从严执行。在这样的市场背景下，博弈市场不是最佳的市场选择，"以价换量"及时回笼资金，将回笼资金合理拿地及时"换仓"谋求下一轮市场发展机会才为明智之举。