杨红旭：楼市调整进入第三阶段

种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整，正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来，加速调整，同时也正在探底、筑底，最糟糕的时点将在年内现身。

结合上周国家统计局新公布的数据，不妨作简要分析。第一，商品房成交量低迷中略现复苏。2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见，涨幅持续收窄，并于今年1-2月逆转为下跌，近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后，多数城市成交量出现反弹，比如4月份全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言，可能正在触底反弹。

第二，房价继续下跌，但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底。从成交均价看，2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，预计全年将会出现小跌。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，3月首次出现同比下跌；从环比来看，已于去年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌，四季度可能出现小涨。

第三，从投资建设指标看，形势趋于恶化。先看投资，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发投资同比增幅依次为33.2%、27.9%和18.7%，下滑态势明显，如果不是大兴保障房的支撑因素，近两年来回落的速度会更快。再看建设，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅依次为40.7%、16.2%和-4.2%，这一变化幅度惊人，两年时间，已从增幅高位跌至负增长。开发投资和开工建设数据，直接与众多上下游产业相关，将对他们产生负面影响，同时进而拖经济增长之后腿。尤其是新开工面积步入负增长通道后，将会使明后年商品住宅供应偏紧。

第四，从行业整体景气度看，依旧持续降温中。4月份，国房景气指数为95.62，比3 月份回落了1.3 个百分点，比去年同期回落7.3 个百分点，国房景气指数连续11 个月下滑。上一轮 2007 年11 月触顶106.59 ，2009 年3 月低探94.74，持续下行了16 个月。这一轮2010 年3 月触顶105.89，至今已下行了25 个月。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，国房景气指数仍将继续下行，预计在三季度前后有可能探明底，这轮下行时间，将远超上一轮。是否会跌破上一轮下行周期的94.74 的谷值，存在较大可能性。

最后，从政策面分析。2010年政策频频升级。2009年12月份，拉开了本轮紧缩型调控大幕，2011年国家出台“国十一条”，当年4月追加当时号称史上最严厉的“国十条”，当年9月底多部委出台“9.29新政”。2011年只于1月出台“国八条”，却是行政干预达到顶峰之严厉，其后再无新政，仅有一次又一次的强调严格执行既有政策。2012年以来，政策仅有几次重申和领导人表态，再无什么新意。因此，大致而言，去年下半年就已出现“政策底”。

尤其是近两个月，全国宏观济数据越来越难看。不妨例举几个4月份的全国经济数据：工业增加值増幅创近3年最低（9.3%）；社会消费品零售増幅创近5年多新低（14.1%）；社会固定资产投资増幅创近10年新低（20.2%）；财政收入增幅创近20年新低（6.9%）！与此同时，财政支出增幅创近30年新高（26.2%）。从宏观经济政策角度分析，将向“保增长”倾斜，而作为国民经济的支柱产业（虽然近几年不再这么提了），房地产业不宜继续深度低迷。

基于此，笔者认为当前正在进入本轮楼市的第三个阶段：效果持续显现，政策紧中略松，年内筑底有望。