杨红旭：一二线城市住宅库存高位盘整

2012年4月，楼市春光减退，成交量再度下降、库存量再度增加，市场呈现出一定程度的拉锯状态，为本以为“入春”的市场增添了许多不确定。未来楼市将走向何方？通过住宅存量和销量的关系研究，对我们把握当前形势、判断楼市未来走势有重要参考意义。

为了研究的方便性，我们选取了10个典型城市：包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

截至2012年4月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米，与去年同期相比增长30.86%，与上月相比增长1.23%。4月份，由于大多数城市成交环比 3月份下滑，同时供应量增加，库存量连续下降3个月后再度小幅增长，但并未再创新高。当前存货高位盘整，未来几个月能否再创新高，有待观察。

2010年以来10大典型城市新建商品住宅存量情况

看存货量，青岛规模最大，其次是上海。看存货增幅，南昌新建商品住宅存量同比增幅显著，这与南昌去年同期市场低迷，供应量较少有关。与上月相比，10大典型城市中，除了北京、杭州，其余城市库存总量均有所增长（北京今年3月曾清理了约300万平方米的无效库存，同比数据不具参考性）。

从供应量看，4月份10大典型城市商品住宅供应量共计529万平方米，与去年同期相比下降7%，与上月相比上涨18%。在前两月成交量反弹的刺激下，4月份开发商继续加大力度推盘，但从历史上看，目前的供应量对于销售旺季而言仍处于偏低水平。

截至2012年4月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.9，存销比连续两个月回落。虽然4月份库存量又有所增加，成交量也出现下降，但由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比仍出现回落，表明近期市场压力仍趋于缓解。

2010年以来10个典型城市新建商品住宅存销比走势

4月份，10大典型城市中，深圳、南昌和北京新建商品住宅存销比已经回落至过大区间（存销比>12）以下，北京存销比进一步接近合理区间，但此趋势是否可延续，仍存在诸多变数。

总体看来，今年春节过后，全国主要城市住宅成交量趋于活跃，但4月份多数城市成交放缓，说明市场的反弹力度有限，而且在房地产调控难以有效松动的政策背景下，未来几个月成交情况存在较大的不确定性。春季成交反弹，主要是由于首套房需求释放，而改善需求和投资需求尚不活跃。不过，今年3-4月份十大典型城市的住宅成交量，已超过去年8月之后的月度均值。在此形势下，虽然住宅存货仍在高位盘整，但基本可以判定住宅存销比已经触顶下滑，步入去库存通道。