张宏伟：“购房补贴”不如“直接降价”来得有效

扬州楼市新政之后，政策层面"微调"的话题再次被推到风头浪尖，从当前政策走向特征来看，笔者也承认，尽管楼市以保障"自住需求"为主的调控大局不会改变，但政策层面基本也可以围绕"自住需求"进行点式微调。

楼市"微调"政策已有不少，那么对于购房者来讲，是否真正起到"刺激刚需"入市的作用？其作用大小怎么来评判？这些也都是值得我们关心的问题。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同的"微调"政策由于出台和实施的主体不一样，其对于购房者最终决策购房的影响作用也不会不一。具体来讲：

第一、宏观经济政策在做一些"微调"，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示在"政策底"到来之后，购房者应该合理把控现阶段"市场底"的购房时机。从趋势性角度而言，这些政策其对于购房者的影响主要是导向性的。如近期央行就启动了降息、降准等货币政策工具，尽管当前这些宏观经济、货币政策不会直接对开发商有所利好，但是，通过对于"自住需求"市场的传导或多或少也会间接对开发商资金链、房价、购房者购房时机等产生一定程度的影响。

第二、政府和开发商都"让利于民"方可促使"自住需求"入市。

当前一些"微调"政策和市场行为，出发点也呈现出不一样的特征。有些是"政府让利于民"的，如普通住宅标准的调整带来的交易税费的减免，对于人才类需求实施限价房等优惠措施等，这些措施有利于自住需求购房者入市；还有开发商让利于民，如降价给购房者带来的实惠等。

第三、对于购房者预算节省的方式不一样，也可能对于购房者的决策的影响不同，比如有开发商直接降价、普通住宅标准优惠等短期内购房者就可以享受到的优惠，又比如首套房贷利率优惠一般属于20-30年对于购房者长期性的优惠。

但总体来看，由于当前大多数自住需求购房者预算有限，能够促使他们决策入市的还是短期内能够使购房者能够达到入市门槛的政策和市场行为，从市场效果而言，尽管首套房贷利率优惠可以为购房者带来长期性的优惠，各地方政府也出台一些购房补贴性措施，鼓励购房者入市购房，但相对比降价，降价对于购房者决策的影响是最为直接和有效，属于短期内可以促成购房者入市的市场行为。

从实际市场表现来看，前两月CPI同比增速放缓，甚至重回3时代，各地已经出台了一些楼市限购、限贷"差别化"政策，这些"微调"措施围绕着"自住需求"这个核心鼓励房地产市场成交量增加。从数据层面来看，各地围绕着"自住需求"的"微调"政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。

但是，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份的市场成交量也没有出现明显好转的迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素，因此，整体市场仍然需要楼市"刺激刚需"政策出台。

因此，在"降准"之后，各地可以针对自住需求进一步出台"差别化"信贷政策，鼓励"自住需求"入市，比如对于首套房置业者有一定的税费补贴；对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛等。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台"救市"政策，不如迎合现在中央调控以"自住需求"为主的市场大局，在这样的市场背景下出台"刺激刚需"入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。