楼市高位盘整：不知跌多少，但知涨不动

上海楼市进入“高房价”时代，高位盘整 

2009年购房者在“观望”中开始进入楼市，2009年3月后，“低房价”时代下，开发商的普遍采取“少量多批，多次开盘”的策略进行提价。楼市 “阶段性”回暖，成交量连续数月增长，价格回暖。

整个5-8月份上海楼市由于“流动性”充裕，投资过热，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场。此时，房东频繁跳价，购房者开始“买涨不买跌”，购房者的心态一定程度上导致楼市价格上行。

2009年9月-10月，由于流动性充裕和投资需求的迸发，导致楼盘价格相对5月之前普遍上涨20-50%。房产进入“高房价”时代，众多楼盘开盘虽还有涨价现在，但总体来看，现在已经有涨不动的迹象，楼市明显处于高位盘整的状态。

南汇并入浦东、豪宅投资等多热点导致楼市虚火 

南汇并入浦东后，当时，楼市还处于复苏的背景下，房价当时还处于低谷，还有一定的上涨空间，当时的房价有一部分是恢复性的上涨，后期才有投资的炒作，到2009年9月为止，市场形成了一波炒作气氛，仅仅几个月有的楼盘涨价幅度在50-80%，楼盘价位虚高，一定程度上透支了未来的资产升值空间，也透支了未来的购买力。

此外，由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。豪宅的虚火甚至导致上海住宅周成交均价突破2万/平米。

2009年楼市又进入“高房价”和“低房价” 的博弈 

以上这些现象均说明，上海房价已经跨进“高房价”时代。购房者现在购房意味着在透支自己未来的购买力，于是，购房者再次在“观望”中购置房产，期待“低房价”时代再次来临。2009年10月的楼市又进入“高房价”和“低房价” 的博弈。

2009年楼市“高房价”和“低房价”一定程度上说明，“高房价”导致购房者期待“低房价”购房不成，购房负债量增加，与房产固定资产价格上升，进而导致购房者“观望”之间的矛盾。也就是说，相对于当时楼市形势、价格及供求关系，“高房价”和“低房价”的市场博弈，其实质就是购房者在不同的阶段、不同的社会角色，支付更多货币负债购房在心理预期上值不值的问题。

楼市高位盘整：不知跌多少，但知涨不动 

从当下实际市场情况来看，“金九”看来不成， “银十”楼市高位盘整，未来预期如何？经过上半年楼市“买涨不买跌”后，楼市过热房价过高，房价已经涨不动，普通住宅的刚性需求购买力已经严重透支，此时购房，购房者意味着会支付更多的货币，负债量相对之前会增加许多。目前购房者重回“观望”阵营的不在少数，“银十”似乎也没戏。

综上所述，楼市过热已经成为共识，以使得供需双方陷入不理智。与此同时，当下楼市似乎面临着回调的压力，价格过高，导致购买力透支，购房者“观望”，导致楼市成交量直线下降。

现在值得注意的是，“观望”阵营里是形成市场购买力的真正需求的群体，即普通住宅的刚性需求中，具有真正购房能力的人在“观望”和影响市场，而非没有购房能力的人和现在买不起房子的潜在需求，对于楼市的影响。也就是说，现在买得起房子的购房者已经觉得购房不值了。

“降价”对于开发商来说或许还不怎么适应，降价意味着“降低身份，委屈就全”。因此，一些新的手法会出现在市场上来给开发商的高姿态“解围”。房价“明升暗降”，开发商坚挺不降价与购房者买房即可打折、送“豪礼” 的现象将会在未来楼市中出现。

房价降多少？现在似乎还没有定论，但是业内已经有众多“拐点”论的支持者，众多购房者同时也在期待房价下调。未来楼市如何，还需要开发商和购房者再次进行市场博弈。我们拭目以待结果。