张宏伟：4月CPI回调企稳，楼市“刺激刚需”势在必然

据国际统计局数据，2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%。2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%，比3月份3.6%相比出现略微回调，总体上来看，近期CPI重回3时代，CPI同比增速呈现出企稳的态势，通货膨胀将得到进一步缓解。

按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，因此，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的市场背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在这样的市场背景下，房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出现大幅升值的现象，对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件，因此，当前仍然是以"自住需求"为主的市场。在以"自住需求"为主的市场背景下，当前CPI同比增速放缓及房价出现回调，基本上为楼市"刺激刚需"的"差别化"政策出台及执行创造了市场条件。

从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素，不确定性因素也使楼市"刺激刚需"政策出台势在必然。原因如下：

第一、如果整体房地产市场较量持续低迷，房地产行业本身及相关产业发展也受到连锁影响，从而影响整体经济的复苏及发展；

从各省（自治区、直辖市）统计局网站公布的数据来看，今年一季度，只有江苏、河南、广西、内蒙古和宁夏今年一季度的GDP增速超过了去年同期，其余24个省份一季度GDP增速均同比下降（详见附表）。其中，降幅最大的是西藏，从去年一季度的19.8%降至今年一季度的11.4%。福建和广东的降幅也较大。

数据还显示，去年高速增长的天津和重庆，今年一季度GDP增速的降幅也接近两个百分点。

第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持市场合理购房需求积极入市，这个合理需求就是"自住需求"，政策层面应该鼓励而并非打压这些正常需求。

第三、在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台"救市"政策，不如迎合现在中央调控以"自住需求"为主的市场大局，在这样的市场背景下出台"刺激刚需"入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果整体市场成交量持续低迷不振，有可能会有一些点式"微调"政策刺激"自住需求"入市，促使成交量回升，比如对于首套房置业者有一定的税费补贴；对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛等。

这样，对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房。至于当前各地出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法也不是说不可以尝试，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，"刺激刚需"入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。