张宏伟：楼市定向产业鼓励≠“救市”借口

昨日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。按照官方解释，所谓成品房其实就是指"精装修"房，扬州出台此次新政，是在2011年江苏省政府办公厅出台的《关于加快推进成品住房开发建设设施意见》要求扬州到2015年要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况给予相应的优惠政策支持的背景下出台的。

单对于精装修市场而言，各地政府确实有出台相关政策要求加大精装修房市场比例，以达到节能环保避免二次装修资源浪费的目的。

以上海为例，2011年全装修住宅竣工283万平方米，在建全装修住宅615万平方米，全市落实装配整体式住宅58.6万平方米。2012年上海也对新出让地块全装修住宅比例要求也有确定，如外环线以内60%以上，其他地区30%以上。

不单是精装修市场有一些政府鼓励性措施，在绿色建筑、低碳地产等方面也已经有一些定向的产业性鼓励措施。如近日，财政部和住房城乡建设部两部门联合对外发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，该文件确定了2012年高星级绿色建筑的财政奖励标准：二星级绿色建筑每平方米建筑面积可获得财政奖励45元，三星级绿色建筑每平方米奖励80元。此外，中央财政还将支持绿色生态城区建设，对符合条件的绿色生态城区给予资金定额补助，资金补助基准为5000万元。

定向的产业性鼓励措施的出台，有可能会影响一个细分市场及相关产业的发展，但如果将这些定向的产业性鼓励措施的出台和楼市"救市"目的混为一谈，有可能会使问题变得复杂起来。

明确了这一点，回过头再看扬州新政的问题点。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，扬州楼市新政最大的问题在于：楼市产业定向鼓励措施与楼市"救市"措施混为一谈。具体来讲，精装修楼盘及市场的销售确实应该得到相关政策的鼓励，但是鼓励的措施应该兼顾当前楼市调控政策以"自住需求"为特征的大局，不可超越太多。而扬州楼市新政奖励个人购买产品住宅或精装修房，不分鼓励哪类住宅需求入市，基本上和前期芜湖新政如出一辙，这个新政有已经超越"自住需求"微调政策这个范围，有可能导致一些非自住需求尤其是投资性投机性需求入市，这样，有可能会使前期调控政策功归一篑，因此，从这个角度来讲，尽管这个政策奖励的措施并不是很大，但这个政策有"救市"的倾向。

再有一点，单纯说扬州楼市新政其实对于扬州市房地产市场成交量来说也不会有太大的影响，它的影响关键在于它的示范及模仿效应。如果扬州楼市新政试探成功，其他各地政府都将以鼓励房地产行业某一个细分市场为由头出逃相关楼市新政，有可能会扭转当前房地产市场调控政策的大局，使当前楼市调控来之不易的效果功亏一篑，性质也就变得不太一样。

那么，楼市产业定向鼓励要进行，而当下又不能出台与"救市"相关政策，那么，当前房地产市场政策微调之路如何走？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前大多数"微调"政策还称不上"救市"，政策基本还是围绕"自住需求"进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，笔者认为这才是真正"救市"之举。因此，在出台房地产行业细分市场（如：精装修房、低碳住宅等）鼓励性措施时，也应该兼顾当前楼市调控以鼓励"自住需求"的政策大局，这样，一方面可以通过房地产细分市场（如：精装修房、低碳住宅等）带动相关产业的发展，另外一方面也基本照顾"自住需求"政策大局，两者兼顾就不会引起市场争议。