张宏伟：扬州新政违背“自住需求”原则，有可能叫停

昨日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6%的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5%的奖励。

此外，从优惠幅度来看，如果按照扬州住宅平均价格8000元/平方米、购房者购买100平方米计算，优惠幅度也在也在4000元左右，应该来说，对于当地有实际购房需求的人群来讲，尽管幅度不是太大，但也是有一定的鼓励作用的。

同策咨询研究中心总监张宏伟，单从扬州出台的楼市新政来看，扬州新政有违背"自住需求"原则之意，有"救市"的倾向，有可能被叫停，具体原因如下：

当前大多数"微调"政策还称不上救市，政策基本还是围绕"自住需求"进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，笔者认为这才是真正"救市"之举。

而江苏扬州出台政策奖励个人买房，不分鼓励哪类住宅需求入市，基本上和前期芜湖新政如出一辙，这个新政有已经超越"自住需求"微调政策这个范围，有可能导致一些非自住需求尤其是投资型投机性需求入市，这样，有可能会使前期调控政策功归一篑，因此，从这个角度来讲，这个政策有"救市"的倾向，有可能被快速叫停。

回顾一下之前各地及本次扬州出台措施"救市"原因，无非两个：

第一、整体房地产市场较量持续低迷，房地产行业本身及相关产业发展也受到连锁影响，从而影响整体经济的复苏及发展；

第二、房地产市场成交量低迷，开发商资金面相对紧张，拿地意愿也会降低，对于政府比较关心的土地财政来讲，有可能会因为开发商拿地意愿的降低而导致土地财政收入减少，这也可能导致地方政府出台"救市"措施，挽救土地财政面临的尴尬。

尽管之前各地及本次扬州出台"救市"措施过度，超越"自住需求"范围，但是，整个楼市仍然需要"刺激刚需"入市的微调政策。

从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发"微调"信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。上海居住证满三年可购买二套房政策的叫停，佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，多数原因是由于这些政策放松过度等原因。从这个角度而言，政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以"自住需求"为主。

从调控效果来看，在楼市调控效果来之不易的今天，笔者也同意"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"，但我们不能把"支持合理购房需求"当成楼市"救市"的政策，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，楼市"刺激刚需"政策称不上"救市"。原因如下：

第一、"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"的结果已经导致市场"以价换量"，但是当前市场成交量并未出现持续回暖态势，反而出现一定程度下滑，如果后市房地产市场成交量持续低迷，这将影响到房地产行业持续健康发展，也将影响到宏观经济持续健康发展；

第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持市场合理购房需求积极入市，而并非打压这些正常需求。

第三、当前"微调"政策还称不上救市，政策基本还是围绕"自住需求"进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，笔者认为这才是真正"救市"之举。

从近期政策层面变化情况来看，武汉、沈阳、广州、南京、南昌等城市近期上调公积金贷款余额上限，甚至武汉市出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法，笔者认为，这样的"刺激刚需"入市的政策也称不上"救市"，也没有必要大惊小叫。

因此，笔者认为，如果整体市场成交量持续低迷不振，有可能会有一些点式微调政策刺激自住需求入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款等方面对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛。这样，就有可能使下半年楼市的成交量会出现一定程度的回升，以最终使今年商品住宅市场成交量达到基本和2011年持平和略高于去年市场成交水平的状态，维持房地产市场交易量相对平稳健康发展。