张宏伟：首套房首付2成“刺激刚需”应鼓励

沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，沈阳刚出了二成首付不仅，广州也重申，首套房90平米以下最低可用两成首付。

从近期政策层面变化情况来看，武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市近期上调公积金贷款余额上限，甚至武汉市出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法，笔者认为，这样的"刺激刚需"入市的政策也称不上"救市"，并且也是对于"自住需求"首套置业的者购房机会的保护。

首先，公积金贷款定向"刺激刚需"入市政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以"自住需求"为主。

其次，公积金贷款定向"刺激刚需"确实有利于首套置业者入市。上调公积金贷款上限，购房者就可以更多的利用公积金额度进行购房，对于购房者来说，可以享受到更多贷款额度的同时，公积金贷款利率较商业贷款低很多，对于购房者也节约了购房支出。公积金贷款购置首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。

至于公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法也不是说不可以尝试，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，"刺激刚需"入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。

此外，笔者认为，不仅仅公积金贷款在贷款额度及首套房首付比例上可以定向"刺激刚需"入市，商业贷款的信贷额度、首付比例上也可以出台定向宽松的措施，定向"刺激刚需"入市。只要政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以"自住需求"为主，这些政策也都不为过。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年"限购"政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽，应该制定"差别化"的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。

当前，尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者，在审批时间周期上也进一步缩短，但是，当前信贷政策对于首套房置业者仍然过于紧张，尤其是在首付比例上，各地首套首付3成个别地区首套房首付比例在4成以上首付"高门槛"的状态依然存在。笔者认为，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付"高门槛"的状态。

从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素。后市成交量的不确定性仍然需要政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

以上海为例，今年1-4月上海商品住宅市场成交量202万平方米，按照这样的去化比例推算全年的话，应该在606万平方米，远低于2011年上海商品住宅730万平方米的历史最低值，如果下半年仍然维持当前市场状况有可能会使这样的现象发生。

笔者认为，如果整体市场成交量持续低迷不振，有可能会有一些点式微调政策刺激自住需求入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛。这样，就有可能使下半年楼市的成交量会出现一定程度的回升，以最终使今年商品住宅市场成交量达到基本和2011年持平和略高于去年市场成交水平的状态。