张宏伟：穆迪阴谋：下调评级创造“抄底”楼市机会

5月8日，穆迪发布的《2012年第一季度亚太区企业的评级及展望趋势总结》报告显示，2012年第一季度对亚太非金融类企业作出的26个负面评级中，中国房地产开发企业占据近四分之一，是表现最差的行业。

日前，穆迪曾再次将绿城中国的评级从B3下调至Caa1，同时将绿城的高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2，且评级展望均为负面，这引起了市场关注和部分投资者的担忧。

政策层面"去投资"的大局导致整体房地产市场较量持续低迷，使开发商资金面相对紧张，从而房地产行业本身及相关产业发展也受到连锁影响，这是穆迪对中国房地产行业定调表现最差的直接原因。

然而，穆迪对于中国房地产行业及个别房企下调评级绝非只是下调评级那么简单，背后应该有其阴谋。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这个阴谋源于两方面：

第一、房地产市场成交量低迷，开发商资金面相对紧张，拿地意愿也会降低，对于政府比较关心的土地财政来讲，有可能会因为开发商拿地意愿的降低而导致土地财政收入减少，这也可能导致地方政府向境外机构或开发企业出售地块或项目，挽救土地财政面临的尴尬。

据媒体报道，2010年数据表明，重庆12大投资平台累计负债3630亿元人民币。重庆市已与香港投资方李嘉诚的长江实业、和记黄埔以及瑞安房地产等进行接触，希望出售问题地产，增强财政状况。

第二、穆迪下调中国房地产行业评级之后，会导致资本市场对于中国房地产行业某一个企业或项目的资产估值评低，更加有利于境外企业或国内大型房企"抄底"国内房地产市场。

从数据来看，2011年全年共发生近500起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010年。

2012年第一季度全国房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。

因此，从这个角度来讲，穆迪发布的《2012年第一季度亚太区企业的评级及展望趋势总结》不得不让整个行业正视现实。

当前来讲，不同类型企业的市场处境不一。对于高速周转类型企业，它们通过摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额的方式在过去一段时间"跑量"，基本上跑赢了当前低迷楼市的大势，这些企业销售业绩基本上处于市场领先地位，但是面临利润率走低、市场同质化竞争的困境；对于精品化房企，一般而言，精品化房企产品线定位较为单一，其短期内办法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，这些企业面临着进退两难的市场困境；还有一些转型过程中的房企，如住宅类型房企转投商业地产，地产企业转投医药、铁矿石等行业，由于转投业务短期内没有产生效益，地产板块也面临生存危机，这类企业也面临着进退两难的市场困境。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，穆迪下调整个房地产行业的评级不仅仅为自己创造了抄底楼市的机会，也为国内大型龙头房企在国内进一步抢占市场份额提供了市场机会。

其实，国内一些大型房企正在通过降价跑量，抢占中小房企客户资源主导未来市场格局。

具体来讲，以万科、保利、恒大等大型房企采取高速周转的市场策略，"以价换量"快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金是最为明智的选择。这些龙头房企一方面可以以"现金为王"明哲保身度过市场难关，另外一方面也可以适当"抄底"土地市场或并购中小房企股权、项目。

在万科、保利、恒大等大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。