张宏伟：楼市“刺激刚需”政策称不上“救市”

针对近日多家媒体报道的"住建部酝酿刺激刚需"、"住建部调研公积金条例拟扩大使用范围"等说法，4月25日，住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人表示，尚未听说酝酿新政策出台。

而同时，上述负责人强调，住建部有关"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"的政策一直未变。

这样的表态未免有些"话中有话"。如果按照"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"的说法，那么，也就意味着，楼市"刺激刚需"政策可以出台，并且从2012年以来被默许的普通住宅标准调整、首套房贷的定向放松等政策已经在执行落实。如果这个结论已经被认可，那么"尚未听说酝酿新政策出台"的说法意义本身就不大。也救市说，即使住建部不直接出台楼市"刺激刚需"政策，只要地方政府在"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"范围内也是可以做出政策层面的"微调"的。

因此，政策层面基本还是围绕"自住需求"进行点式微调。但是，相关人士将围绕"自住需求"的微调政策称为政府的"救市"措施，也以"住建部酝酿刺激刚需"政府托市的舆论影响整个政策及市场的走势，让当前的楼市调控及市场处境有些尴尬。

在楼市调控效果来之不易的今天，笔者也同意"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"，但我们不能把"支持合理购房需求"当成楼市"救市"的政策，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，楼市"刺激刚需"政策称不上"救市"。原因如下：

第一、"抑制投资购房需求，支持合理购房需求"的结果已经导致市场"以价换量"，但是当前市场成交量并未出现持续回暖态势，反而出现一定程度下滑，如果后市房地产市场成交量持续低迷，这将影响到房地产行业持续健康发展，也将影响到宏观经济持续健康发展；

第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持市场合理购房需求积极入市，而并非打压这些正常需求。

第三、当前"微调"政策还称不上救市，政策基本还是围绕"自住需求"进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，笔者认为这才是真正"救市"之举。

从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发"微调"信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。上海居住证满三年可购买二套房政策的叫停，佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，多数原因是由于这些政策放松过度等原因。从这个角度而言，政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以"自住需求"为主。

从近期政策层面变化情况来看，武汉、南京、南昌等城市近期上调公积金贷款余额上限，甚至武汉市出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法，笔者认为，这样的"刺激刚需"入市的政策也称不上"救市"，也没有必要大惊小叫。

从政策层面角度而言，上调公积金贷款上限，购房者就可以更多的利用公积金额度进行购房，对于购房者来说，可以享受到更多贷款额度的同时，公积金贷款利率较商业贷款低很多，对于购房者也节约了购房支出。这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房。至于公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法也不是说不可以尝试，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，"刺激刚需"入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。