朱大鸣：刺激刚性需求政策是改变调控的突破口

虽然调控没法松口，最近各地都在打刺激刚性需求牌子，如武汉、天津、上海、北京等等，由于刚性需求在不断入市，市场成交量确实曾经回暖。这种引导刚性需求入市的办法，很可能是楼市政策改变的突破口。因为刚性需求不是投机性需求，不会引起广泛的反感。

上证报日前报道说，接近住建部人士向记者证实，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

前段时间，市场成交量确实出现回暖趋势，主要是由于刚性需求入市造成的。但是，由于消息面的原因，这轮回暖并没有持续，最近楼市又陷入了低迷。政策面如果出现支持刚性需求者入市的办法，或许会对整个房地产市场起到活跃成交量的作用。

关于刚性入市问题，政策面并非没有管理层的支持。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给，而各地房贷8.5折，也是在促进刚性需求入市。

近一年来，由于投机性需求受到了遏制，刚性需求的释放对于2012年甚至2013年楼市有着决定性的作用。对于刚性需求我们必须要细心呵护，一刀切的限贷政策误伤了刚性需求者和改善性需求者，就国家层面来说，制定优惠的首套房贷款政策至关重要。

有些人认为刚性需求是开发商制造的虚假名词，其实中国的刚性需求者是很普遍的现象，无视之反而是误导政策。申银万国的数据表明，2012年因结婚和拆迁产生的刚需在2012年为6.5亿平，占我们预测的住宅销量的69%。我们认为刚性需求主要来自结婚和拆迁，预计2012-2013年，婚房需求为5.8亿平、6.5亿平，拆迁引致刚需为0.7亿平、0.7亿平。若未来投资需求基本平稳，刚需占比将维持在70%左右的水平。中国购房的刚性需求确实存在，这种存在主要是基于婚房和拆迁，归根是城市化进程释放出来的需求。

从更广泛的背景来看，中国刚性需求是有历史背景的，当前正在推进的农民市民化，从而制造了这种需求。中国大量农村人口通过升学和打工、做生意的形式转移到了城市，这些城市房地产市场带来了坚实的基础，在这种背景下，中国楼市虽然短期受到了政策市的压抑，但长期来看是难以真正的遏制的，因此，楼市调控需要以疏导为主，堵是不得已采取的措施。

对于开发商来说，要价格定位合理，还是出现不少旺销的楼盘，开发商合理的低价销售大量吸引了众多买家。因此，为了加快销售资金回笼，房地产企业不得不以保本销售，不少项目还以成本价以下在销售，即亏本销售。房企为了存活，只能曲线救国，首先生存着再说，靠所谓的房地产私募基金入股投资，房企等于在送死，因为成本极高，鄂尔多斯市开发商自杀就是其显著案例，现在不少没有背景的房企举步维艰，四大银行对房地产开发贷款一律暂停。以前银监会所谓的要求开发企业自由资金必须达到40%。然而现在看来40%是远远不能满足整个开发进程。房地产企业的开发资金从买地开始到开工建设完成，整个过程自有资金必须要达到60%以上，否则一旦销售受阻，项目就半途夭折。

刚性需求者需要住房，而开发商也需要降价换量，在某种意义上来说，二者都是刚性需求者。政策确实可以从这里突破，既能避免房地产市场崩溃诱发金融危机，又能避免投资性需求过度诱发楼市暴涨，或许这是一个折中的办法，这个办法需要更多的政策配套，才能真正的解决刚性需求入市的难题。