朱大鸣：房企迅速“消失”房地产行业是否正在灭亡

房地产企业这几年已成为过街老鼠人人喊打。中国的房价这几年过快上涨，这是不争的事实，于是从没有买房的老百姓到我们的管理层，都把这锅祸水泼到了房地产企业上。房地产企业是否留着道德的血液，房地产企业是否该存活？而没有把真正的矛头指向土地一级市场。

自从金星倒闭之后，杭州锦绣天地也宣布破产，而广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司近日也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，意图盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证，破产房地产企业倒闭潮似乎正在蔓延，有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。房企在迅速“消失”房地产行业是否会灭亡？

如何正确看待房地产企业倒闭潮，是当前舆论界普遍关注的话题。

严厉调控下，房企资金链紧张是不争的事实。时有报道个别房企因为资金盘不过来而倒闭。个别企业倒闭不代表市场，即使在过去黄金十年也有这类情况出现。北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”，我不认为这么多房企一下子就会消失，或是房企因对调控作战略性调整，这可能性更大。

当前的宏观调控，至少目前还没有看到真正松动的迹象。房地产企业举步维难在生存着。四大银行对房地产开发贷款一律暂停。以前银监会所谓的要求开发企业自由资金必须达到40%。然而现在看来40%是远远不能满足整个开发进程。目前的态势，房地产企业的开发资金从买地开始到开工建设完成，整个过程自有资金必须要达到60%以上，才能心中不慌，否则一旦销售受阻，项目就会半途夭折。

为了加快销售资金回笼，房地产企业不得不以保本销售，不少项目还以成本价以下在销售，即亏本销售。房企为了存活，只能曲线救国，首先生存着再说。靠所谓的房地产私募基金入股投资，房企等于在送死，因为成本极高。私募基金是变了一种叫法的高利贷。不完全统计，大型房企在售项目，盈利状态是3:7格局，即30%的项目是保本或亏本销售，也只能这样获得企业的发展与生存。

在今年三月前后，在连续的调控政策下，压抑了一年多的刚性需求在许多地方有抬头之势，只要开发商主动降价让利销售，价格定位合理，就出现不少旺销的楼盘。然而这股小阳春并没有延续，因为管理层不需要成交量提升，还是要延续打压。

再说房企消失另外因素，各地地方政府都实行地方保护主义，每个项目一旦在某个地方落地，企业必须在当地注册，而且税收必须属地化。所以一旦项目建成，该项目公司也完成了它的历史使命，也就可以消失了。这是目前中国的体制造成的，实际上对房地产企业的品牌塑造很不有力。

一直认为住宅产业受到调控打压，商业地产是一个机会。然而近日报道全国9处万达广场改名悦荟广场，并确认了南京新街口的原万达广场已改名。据透露是万达把它们卖给了澳洲的投资银行--麦格理。万达此次是在做战略转型？还是全国商业地产开始走下坡路呢？于是媒体引起了大猜想。在第一时间我也被媒体拉着采访。

我认为万达商业广场的模式在中国商业地产里是首屈一指的，也是商业地产运营最为成功的企业之一。但要知道万达商业广场大多数是持有物业，也只能这样才能真正运营好商业地产，靠招商经验管理来获取长期的投资回报，这个过程是很漫长的。所以对资金的要求也是极高的。在连续调控下，万达出售一部分一代店来获取企业可持续发展，是极为正常，不足为怪。更谈不上商业地产是否正在走下坡路。

房地产调控政策在某种意义上来说加速了房地产企业大鱼吃小鱼的过程。调控加快了企业兼并过程，这个过程就是大鱼吃小鱼的过程。当然，大鱼也会陷入困顿，比如去年闹得沸沸扬扬的绿城事件。

房地产企业倒闭是一种正常的现象，任何行业都会出现企业倒闭与重组，当然也会有新房企和项目诞生。正所谓是“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，是一种普遍的现象。房地产企业随着调控的延续与竞争的不断加剧，总体上来说数量会减少，更垄断化，更其中化，正如香港的房地产行业以四大天王为垄断一样，虽然中国不可能如此集中在少数几家企业身上。随着中国城市化进程的不断发展，中国房地产行业至少还有二三十年的路程可走，这个行业还是大有希望的。

敬请关注笔者后续博文：私募基金是推高中国房价的新祸首