朱大鸣：存量房太多楼市会暴跌吗

存量房已经逐步成为市场的心腹大患，来自中原研究中心数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家发布了年报，合计库存市值高达9641亿元，环比2010年同期的6811亿上涨幅度达到了41.6%，相比同样面临调控及市场危机的2008年同期，库存值上涨了180%。据此，不少人认为，存量房将成为压垮中国楼市的最大稻草。那么由于存量房太多楼市会接下去的时间里开始暴跌吗？

确实，去库存化是任何一次危机最重要的任务，但问题是，这种比较是静态比较，如果从动态的比较，那么，库存并没有想象的那么严重。

记得2008年同样是库存比较严重，当时就有人担忧按着当时的库存量可以卖十几年，但事实是，随着2009年楼市的回暖，2010年的过热，所谓的库存量压倒骆驼的预测并没有实现，排队买房的现象在多地重演。

这一次库存量虽然是2008年的三倍，确实比2008年严重，但并非以价换量不可实施，事实上，如果能够真实的降价换量，还是能够换取保命现金流。

第一，现实需求方依然强劲，租房不如买房在中国是一个共识，一旦价格降到合理的心理价位，还是有很多需求愿意入市的。最近不少地方楼市成交量回暖，就是降价促销的结果，这当然也是政府愿意看到的结果。

第二，信贷政策不可能一直紧下去，很多国家已经开始降息。虽然不可能出现2008年式4万亿救市政策，但保证正常合理的信贷需求还是必须的。相信随着危机的逐步暴露，我们的货币政策会发生很大的改变，这会为房地产市场以价换量提供资金面的支持。现在很多首次购房者想要购房，但苦于各种政策限制，无法抄底入市。在政策方面，各地都出现了8.5折的首套房信贷政策。

第三，房地产调控政策虽然严厉，但毕竟不是想把房地产一棍子打死，支柱毕竟是支柱，不会因为故意不承认就变得不是支柱了。房地产危机的出现，会给经济带来很大的负面效应。房地产调控的目的在于控制房价上涨的幅度，避免楼市出现泡沫，总体上是为了促进市场健康有序的发展。然而，行政调控手段不是市场手段，长期如此会扭曲市场本身。在这种思路下，政策的目的是在控制房价上涨的情况下促进市场成交量的增长。

油价上涨具有杀伤性，一旦将所有成本推高到没有多少需求能够消费起，那么，实体经济就垮了，金融危机再次爆发，每次石油危机背后都会导致金融危机，这是不言而喻的事情，这次石油再次突破110美元，而国内油价是从来没有怎么降低过，如今借助国际油价上涨的借口，大肆提价，对中国经济影响实在太大，所谓补贴涨价，是在补贴一部分人来损害大部分人的利益。如何才能解决油价总是高涨呢？

这次调控已经导致土地市场的低迷，库存量的增加更是削弱了开发商拿地意愿。数据显示，2012年一季度，百城住宅用地楼面均价2连续第二个季度同比、环比均下降。十大城市住宅用地楼面均价降幅超过百城平均水平的2倍，溢价率继续低于百城平均水平。2012年一季度，十大城市住宅用地平均楼面价格为2051元/平方米，同比下降26.4%(百城平均水平下降11.2%)，平均溢价率仅为1.5%。而北京、上海、广州、天津四个城市溢价率更是为0。事实上，楼板面太高就注定了高房价，问题在于，这样做得话会导致开发商无利可图，野蛮拆迁和征地的行为遍布全国。土地市场的萧条会在成本上降低房价，但是，土地市场萧条情况能够持续多久，很难预料，一旦像2009年那样，半路杀出个程咬金，大量的央企抢着当地王，市场氛围将会逆转。

从整体上来说，去库存化虽然艰辛，但是并非像一些人预测的那样极度悲观，客观的看待市场是非常重要的。