张宏伟：收紧中小房企开发贷，行业大洗牌或加速

曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日"被申请"破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。据悉，广德业破产主要原因与其历史遗留问题、遗产继承和债务问题有关。

中小开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可度过现阶段房地产市场调控的艰难期。现在看来，一部分中小开发企业也举步维艰。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：

第一、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

据悉，建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定"分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款"，同时，"开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。"

第二、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。

无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

数据显示，2011年开发商自有资金比率已经高于40%，明显高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，开发商对自有资金的依赖进一步增强。

对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。

与此同时，一些龙头标杆房企近期的动作更让中小房企无法应对。这个动作主要体现在两方面：

首先，大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

其次，大型房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，一些标杆房企如万科、招商、保利等，逆势中需求拿地及发展机会，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会。

因此，在楼市常态化调控的今天，与其说大型房企的这些动作是为了度过市场难关，不如说，大型房企正在主导未来市场格局的变化。

也就是说，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。