地产人思考：【帖子换房子】的启示

【帖子换房子】事件背景

12日零时刚过，搜房网新港美丽园大酒店业主论坛上便有多条前缀为【帖子换房子】的帖子发布，宣告着“帖子换房子”夺宝大赛正式启动！今日起，已报名的千余名名网友和每日新增网友会各尽所能在论坛上发帖跟帖，为总价值40万元的奖项展开激烈角逐。

据了解，发帖转帖即可以3折价格抢做大浦东两港中心11号线旁四星标准酒店房东，奖品总价值40万元！

【帖子换房子】这个活动有商业地产（新港美丽园大酒店）首先发起参与，而不是住宅，尤其不是现在火热的豪宅，是偶然还是必然？我觉得有意思，也值得地产人好好思考一下。 

2009年以来的上海住宅市场用一句话来概括就是：“自住型刚性需求”带动楼市阶段性回暖（2009年初到5月），“投资型改善型需求”刺激住宅市场走向新高（2009年6月至今）。

而2009年初至今，商业地产的“炒房”投资现象未现。商业地产价格没有重新大幅上涨，同时，但商业地产租金的投资回报率也低于其市场预期。除了商业地产前期泡沫未被市场消化因素外，主要原因还是包括中国在内的，世界的实体经济的复苏条件还十分脆弱。

如此看来，2009年以来，住宅市场与商业地产市场发展不平衡，楼市呈现出结构性矛盾。

从这个角度来看，商业地产现在还处于价值“洼地”，房价现在还处于低谷，还有一定的上涨空间，恢复性的上涨将成为未来商业地产市场的大势所趋。

【帖子换房子】这个活动有商业地产（新港美丽园大酒店）首先发起参与，一定程度上也说明，处于价值“洼地”的商业地产现在想用力往上走，所以想尽办法引起人注意。而住宅已经走高了，现在降价打折，搞大副优惠活动，好像“有失面子”，而且现在开发商也”死扛”房价，现在住宅项目一般不愿带头搞“降价”活动。去年万科“降价门”已经让其他开发商学习到理智地对待市场了。

如此看来，【帖子换房子】这个活动有商业地产（新港美丽园大酒店）首先发起参与，尽管有一定的偶然性，但从整个商业地产角度考虑，如果没有【帖子换房子】这个活动，则会有一定会有类似【帖子换房子】的其他活动出现。商业地产市场的活力在未来一段时间有待爆发。

商业地产仍处价值“洼地”，或成新热点 

现在中国越来越多的人有钱了，有钱要投资，我们不能像今年6-9月那样光盯着住宅，尤其是现在已经虚火上身的豪宅市场。从开发企业到政府的政策管理到税收，都应该有鼓励来支持商业地产发展起来的要求。因为商业地产和整个国家经济、居民的收入、投资观念的转变，以及相关的政策有很大的关联。

值得我们关注的是，潘石屹于8月18日以24.5亿的价格，从摩根士丹利地产基金Anderson手中取得了东海广场的一期项目。作为地产界领军人物进入上海市办公楼市场，可见目前写字楼市场已到底部，开始进入上升的通道中。

——商业地产仍处价值“洼地”，或成新热点

从实际市场情况来看，商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。商业地产的从业者、经营者、投资者也都希望有更多的【帖子换房子】的活动来激活商业地产的活力。商业地产也在期望成为2009年以来火爆的住宅市场的后继者。

而当下，美国、澳大利亚、印度等国均已释放出经济复苏回暖的信号，中国的实体经济也走上了上行的轨道。据专业人士估计2009年三季度,中国GDP增速将达到8%，全年完成8%的GDP经济增长目标也是没有问题。

实体经济发展了，各行业尤其是现代服务产业的恢复和发展，将会有更多的写字楼、商铺、厂房的需求，商业地产也将面临新的机会。商业地产或许成为豪宅之后地产行业继续稳定增长的新热点。