张宏伟：沪天价豪宅“炒得热”卖的冷

新鸿基滨江凯旋门3月23日即本周五开盘，开盘均价为16万元/平，最高价达26.4万/平，堪比汤臣一品。房价下行之时，困境之下，上海16万元超豪宅入市，而至今，却只有一套的成交记录。

新鸿基滨江凯旋门成交尚且如此，那么近期整个上海的天价豪宅市场成交走势如何？

从上海单价10万元/平方米豪宅的成交情况来看，同策咨询研究中心数据显示，2011年上海累计成交124套，比2010年全年只有76套，在楼市"史上最严厉"的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

在2011年的124套天价豪宅成交中，别墅豪宅成交66套，以上海紫园成交占据主力，达到36套。这些天价豪宅项目中，华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭成交表现也都不错，均达到10套以上，新江湾城板块的中建府邸后来者居上也成交7套，汤臣一品表现稍微逊色，但成交也达到6套。

然而进入2012年，沪天价豪宅市场变得"炒得热"卖的冷。同策咨询研究中心数据显示，2012年1月-4月10日单价10万元/平方米豪宅项目成交量只有14套，其中别墅豪宅6套。从数据上推算，2012年天价豪宅市场的成交量有可能不及2010年全年76套的2009年以来的最低值。

进入2012年，沪天价豪宅市场变得"炒得热"卖的冷，究其原因，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有三方面,：

第一、从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发"微调"信号，但是，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口，"去投资化"的政策仍将影响2012年豪宅市场尤其是天价豪宅市场的走势。

第二、多数天价楼盘不愿意通过价格方面的调整来实现销售目的。这也是天价豪宅2011年下半年以来成交量骤降的原因之一。

第三、天价楼盘的成交更多的企业或楼盘有针对性的"圈层营销"的结果，既然天价豪宅项目准备开盘逆势迎接市场的挑战，应该来说，对于首批低价开盘房源的客户积累也做到心中有数。那么，当前这些天价豪宅成交量并不是很好，笔者认为，这些天价豪宅只是开盘没有成交量或者成交量很少，我们只能说当前入市只能作为一个市场炒作、一场口水战，为其后期楼盘推广成交做铺垫。