张宏伟：一季度经济数据对房地产市场启示

国家统计局今日(13日)公布的数据显示初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%，低于此前8.4%的市场预期。一季度GDP增长延续下滑态势，创下2009年二季度以来新低。市场方面，由于未达到预期增速。于此同时，国家统计局还对一季度全国房地产开发投资、销售等情况作了公布。那么，国家统计局公布的信息对于房地产市场来说预示着什么呢？未来房地产政策及市场走势如何？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要体现在三方面：

第一、投资增速放缓，经济增速放缓，房地产市场"去投资化"的楼市调控政策的效果正在显现。

一季度，初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。固定资产投资同比增速高位趋缓，投资结构继续改善，房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。

从数据上来看，一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%(扣除价格因素实际增长20.7%)，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点；其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。

一季度，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，上年全年和上年同期分别为增长4.9%和14.9%；其中住宅销售面积下降15.5%，上年全年和上年同期分别为增长3.9%和14.3%。

今年"两会"中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场"去投资化"的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。

第二、全国商品房待售面积持续增加，库存也会随之增加，与此同时，开发商自筹资金比例在增长，购地意愿下降，预计开发商未来还会开源节流，继续通过降价回笼资金，应对市场不确定性。

国家统计局数据显示，一季度，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，上年全年和上年同期分别为增长2.6%和32.7%。而全国商品房待售面积30122万平方米，增长35.5%，增速比上年全年提高9.4个百分点，比上年同期提高19.5个百分点。

一季度房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比上年全年回落5.9个百分点，比上年同期回落10.4个百分点。其中，国内贷款增长12.6%，自筹资金增长25.0%，利用外资下降22.4%，其他资金下降8.0%。

第三、后市如何仍存变数，楼市"微调"叠加效应继续发挥

从数据层面来看，各地围绕着"自住需求"的"微调"政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。

但是，后市如何仍存变数，成交量整体低迷的情况仍难改变。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。2012年第一季度同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算的话，2012年成交量还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。

同样，一季度，北京所有的商品住房一共成交1.8万套，共181万平方米，同比分别减少了14.2%、19.6%，是2007年以来最低记录。全国范围内大多数城市一季度商品住宅市场亦是如此。

因此，从这个角度而言，3月CPI同比涨3.6%，一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%，整个楼市仍然具备限购、限贷政策继续差别化执行的基础。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，整个市场尤其是针对中小户型的"自住需求"政策"微调"叠加效应该继续发挥。房地产市场的调控政策应该针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化"限购"措施的可行性等，继续出台一些差别化的住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，以此鼓励以"自住需求"为主的购房者入市，以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展。